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2021年10月4日

楊揚 宏觀分析

內房「紅線」長遠有利物管業

內地近年為遏止樓價上升,以及減輕民眾置房負擔,不斷收緊和規管房屋及物管政策。今年7月23日,住建部等8部門聯合發布了《持續整治規範房地產秩序的通知》,重點整治四大領域,分別是房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務。政策主要針對房地產市場的違規行為及加強健全監管制度,遏制房屋在買賣中捂盤或囤積房源,地產公司違規收取預收款或綑綁銷售車位元等不規範的操作。

二手市場存在大量的陰陽合同用作避稅。早前筆者一項研究發現,在2014至2017年的北京二手市場中,90%合同屬於陰陽合同,平均註冊價格比實際價格低約30%。在長租市場,也出現違規的住房租賃消費貸款、剋扣租金,甚至頻頻出現長租公寓陷入爆雷危機。至於物管方面,有公司違規收費、沒有按照合同提供服務或解除合同後不肯退出物管服務。

雖然過去幾年政府不時有房地產政策出台,但過往的整治只像雷陣雨,處罰力度不大,未能杜絕違規現象。因此中央政府計劃用3年時間,糾正房地產市場的秩序,解決社會民生問題。這次政策由8個部門聯合參與,比以往的政策更全面更仔細,整治範圍也更具體,可望促進房地產市場的平穩健康發展。

早於去年8月,中央已設立「三線四檔」規則,以收緊內房融資,遏止房企債務加劇。所謂「三道紅線」,就是指剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不得小於一倍。

負債偏低 政策影響小

「四檔」則是根據「三道紅線」的踩線情況,將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔。「紅檔」企業有息負債規模不能高於現有水準;「橙檔」企業有息負債年增速不得超過5%;「黃檔」企業不得超過10%;「綠檔」企業不得超過15%。收緊政策實際上是對房企的財務健康狀況進行一次「體檢」,促使企業落實改善財務管理,維護房地產市場和金融穩定。

過往,大部分的內地房企過度依賴物業銷售,為擴大土地儲備,紛紛透過銀行借貸、發債、股權融資等途徑,籌資參與拍賣投地,導致企業的負債率普遍偏高。在政策影響下,進一步催化房產業分化,某些公司會選擇分拆物業板塊上市來緩解資金壓力。

相比房地產開發市場,物管企業一般是輕資產營運,不需要投地建樓,負債率較低,加上不太受限購限貸政策的影響,現金流相對穩定,受經濟周期影響也較小。因此,「三道紅線」政策為物管企業的發展帶來積極影響。

上市的物管公司通常是規範經營的大企業,而且內地物管市場暫時沒有壟斷問題,監管整頓反而更有利於競爭,刺激企業進一步發展。互聯網時代也為物管公司帶來機遇,在疫情期間,很多物管公司靈活應對,緊急制定防控方案, 同時增加多元化的服務業務提升服務效率,這些增值業務的毛利率一般較高,未來發展空間甚大。

留意恒大物業震盪餘波

不過,內地的物管股還存在一些隱憂,例如大部分物管公司都是由母公司分拆出來,增長規模很大程度需要依賴母公司,而且在母公司的業務佔比不算大,如要帶動母公司發展會比較困難。所以在投資的時候,除了要了解政策,也需要對個別企業進行更全面的分析。

近期個別公司物管股的波動性卻不容忽視,例如近期受市場關注的恒大物業(06666)。儘管恒大集團出現財務危機,恒大的物管業務其實是屬於資本市場認可的優質資產。該公司8月發布的業績報告顯示,其物業板塊的發展表現突出,在服務面積、社區增值服務、非業主增值服務方面都有大幅增長,而標準化營運和智慧化服務也提升綜合盈利能力。恒大集團計劃出售子公司恒大物業股份,雖有助暫時緩解債務壓力,但恒大的未償還債務及商業票據金額龐大,仍需要出售更多資產來填補財務缺口。因此,受母公司影響,恒大物業在短期內預計會有強勁震盪,同時將會帶動內房及物管在短期內的波動。

現有的政策環境下,內地房地產開發企業正在積極轉型。很多公司紛紛拓展商業地產、物流、養老、物管等業務,物管板塊更是發展重點。現時內地的城鎮化程度不斷提高,民眾愈來愈講究居住質素,物管以至周邊服務的需求也持續提高。同時政府也頒布多項政策,支持物管業向養老、家政、房屋經紀、社區團購等多領域延伸發展。長遠來說,物管股仍有很大的增長空間。

作者為香港中文大學商學院房地產助理教授

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