2021年9月23日
在香港當前的社會氣氛下,空穴來風,一點風也會給形容為十級颱風。正如欄友徐家健引述路透社報道,文中內容其實熟口熟面,亦沒有明確安排和計劃,表達的大概只有中央的意願及期望。
此報道一出,除地產股明顯下跌,亦觸發傳媒和KOL的「補完」創意,為中央解決香港居住問題提供詳細辦法,由地產商要交出多少錢,到任務必須完成的死線,都好像有根有據,香港「共地產」行動彷彿已蓄勢待發。愈吹愈大,販賣恐懼,也是種經濟現象:潮流興移民,香港的末世論述實有其「衍生需求」,讓已走的人心涼,讓未走的人心動,可謂各取所需。
來自各行各業的持份者
回到正題。大家不要誤會,標題中的利益團體指的不是什麼神秘組織,亦非幕後操縱一切的邪惡勢力,而是遍布港九各行各業的既得利益者。多年以來,「地產霸權」、「土地正義」之類的論述講得太多,漸漸造成一個錯誤印象,就是香港高樓價的元兇就是幾大地產商,透過「官商勾結」,賺盡香港人的血汗錢,造就一代又一代的樓奴。
這個講法有多準確,是個實證問題。前輩學者雷鼎鳴10年前提出的看法大家都聽過:「每個地產商都會夢想自己能當上房地產市場霸主,操控大局,不賺到盡,便誓不為人;就算他們怎樣為此努力,他們能做得到嗎?要當霸主便必須有壟斷的實力(與其他人勾結一起壟斷亦可),但香港的樓市交易量中,二手盤的成交等閒是新樓的6、7倍;一手盤亦有7、8個各懷鬼胎的大地產商瓜分。香港每個大地產商的市場佔有率根本很難超過5%。」10年後的今日,時移世易,不知道前輩會否堅持其看法?就當這個看法不成立,過去10年內地發展商踴躍在香港投地,也在入侵本地發展商的市場佔有率,其「壟斷」力量亦今非昔比。
就且假設地產霸權有能力抬價,透過「囤積居奇」提高空置率來榨取利潤,另一個實證問題是這個因素到底有多重要。這不是「有沒有」的是非題,而是「有多少」的量化問題。若果本地發展商乖乖「共同富裕」,把股東的私有財產跟大眾分享,自願為自己作出利潤管制,香港樓價會跌多少?一成?九成?這才是香港土地問題的關鍵。
自利行為增覓地起樓難度
我和兩位欄友經年累月寫了幾萬字反覆指出的,是地產霸權或真有其事,但不是唯一因素,也不是主要因素。欄友昨日提到:「最離奇的是,在工業邨未地盡其用的情況下,科技園公司主席查毅超最近受訪時,仍以未來廠房需求勢必大增為由,呼籲政府要及早為工業邨規劃。」從尋租行為的角度看,這是一點也不離奇的。工業邨的土地是珍貴資源,科技園公司有份決定誰可使用,資源就等於權力,自然是多多益善愈多愈好,「呼籲」工業政策特別落力。沒有市場機制,沒有利潤指標,土地是否得到最有效率是次要考慮了。
規劃霸權,亦源於政府本身。各部門之間的官僚作風,令發展地產項目的過程愈來愈長,從來對樓價都有正面貢獻。歸根究柢,官員跟你我一樣,關心的是工作成果是否符合升遷要求,而不是如何盡力令起樓過程多快好省。此外,環保團體要求別人擁有的高尚情操,加上現有業主結合地方政團的各種NIMBY(not in my backyard)自利行為,無不增加覓地起樓的難度,皆為樓市的「利好因素」。
香港的高樓價,是由一眾利益團體合力撐起來的,不同霸權之間關係錯綜複雜,重要性大小不一,「手術移除」的難度也有高低之分。不再容忍那種壟斷,我相信是中央政府在「溫馨提示」後會認真調查研究的問題。
香港亞太研究所經濟研究中心成員/美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授
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