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2021年9月21日

習廣思 信筆攻略

樓泡處處要嚴防 人為干預莫驚訝

中港地產股齊齊冧,拖累恒指一度急挫過千點。據路透上周五報道,北京官員最近接見香港主要地產商時,向他們提出了新任務,要求他們將資源和影響力用於支持北京的利益,並幫助解決可能破壞社會穩定的房屋短缺問題。這個消息當日還被當成流料一則,至昨天大市才反映出來。

內地政府近月來一連串的大規模改革早已打破常規,由補習到打機、各行各業深入管控,有什麼不可能?不計內地的改革,就是本月有關澳門賭業的諮詢文件,就已經係一個非常大幅度的變化。當金沙中國(01928)、永利澳門(01128)都可以單日跌三成,再直插無水花,市場應該要更開放地思考仲有乜嘢可能發生。

香港地產市場長期呈寡頭壟斷,幾家大型發展商佔據大部分大型發展項目,係存在一定價格扭曲,但當中亦有品牌分野,新地(00016)樓質素有保證,就早已深入民心,小型發展商無咁好質素的樓盤,價格都要便宜一點。

本土發展商須適應新規則

寡頭壟斷,唔係單單左右市場價格,還對樓市供應有一定影響,某本地地產商就被指長期累積新界農地,坐地而不起樓。

按市場遊戲規則,當然有權亦都可以咁做,但在新遊戲規則之下,地產商要有新思維,捐地、建廉價房都係可以考慮的方案。

高樓價是香港長期存在的問題,卻不是香港獨有。新冠肺炎疫情趨穩定後,全球樓市都在猛漲,現在高樓價情況在美國、加拿大、澳洲、紐西蘭等發達國家已成社會問題,在亞洲,南韓樓市急升也令民眾尤其年輕一代不滿,政府要嚴陣以待。

市場數據顯示,紐西蘭樓價達到了新的里程碑,全國平均房產價值首次升抵100萬紐西蘭元。至於其他主要城市,不管是澳洲悉尼和墨爾本,還是新加坡和首爾等,自今年初以來樓價正一路向上。

以新加坡為例,房地產網站Property Guru數據顯示,今年1月至7月新加坡中心區3至4房單位的銷售價格中值,已經接近250萬美元。南韓首爾也是亞太地區樓價最高的城市之一【圖1】,集住宅和商業於一體的辦公式公寓深受單身一族歡迎,今年上半年的價格按年上漲8%;同時,大型單位的價格更按年飆31%。

分析師表示,全球樓價正以1975年有紀錄以來的最快速度上漲。亞洲最大房產科技公司居外IQI最新發布的《2021年第二季度全球房價報告》顯示,在截至2021年第二季度的一年中,特別是在歐洲、亞太等地區的許多國家,以及美國和加拿大,樓價以雙位數上漲已成常態。

這一波樓市漲升的規模前所未有,低利率、貨幣寬鬆及許多國家的大規模政府刺激措施是主要原因。迄今公布住房統計數據的全球56個市場中,有43個市場的實際樓價(即根據通貨膨脹調整的價格)上升。這些國家樓房漲價並非外來熱錢推動,而是疫情之下多國都實施不同程度的封鎖,加上早已經採取針對外國人買樓的限制措施,內因動力強過外因。

隨着全球供應鏈面臨壓力,建築庫存出現萎縮,鋼鐵、木材和銅等材料的成本迅速上升,也放大了住宅庫存供需失衡情況。

南韓率先加息遏資產過熱

高樓價似乎已成為疫情後全球經濟的一大後遺症,引起多國決策層的關注,在加拿大,樓價成為各政黨競選議題之一,總理杜魯多承諾將限制海外買家入市。更令人憂慮的是,高樓價的南韓已經開啟了加息之旅。

8月26日,南韓央行把基準利率上調0.25厘,升至0.75厘,這是3年來南韓央行首次加息。目前當地貨幣政策重點已從支持經濟轉向遏制債務驅動的資產泡沫。南韓此次上調基準利率主要是因為消費需求上升、房地產市場過熱及家庭負債飆,帶來通脹壓力升溫,加之出口反彈帶動了經濟強勁復甦。

在紐西蘭,經濟增長超預期,通脹率也隨之向上。市場普遍預計,10月紐西蘭央行議息會議將採取8月未採取的措施,加息0.25厘甚至0.5厘。加拿大央行對上一次會議已表明,加息是可行的政策方向。

高樓價帶來嚴重社會問題,包括租樓成本更高昂,居民債務負擔沉重。在西方民主國家,即使市場主導,都唔係任由樓市狂升,德國、日本就有嚴格的租務及市場管制,穩定樓價。以上西方國家,也十分重視選票,用人為手法為樓市降溫,相信遲早都會出現。

港地產股雖殘勿望大反彈

在新遊戲規則疑慮之下,香港地產股全線急跌,新界農地特別多的恒地(00012)【圖2】、新世界(00017)昨天股價分別插水13%及12%,新地亦下滑10%。香港地產股普遍負債比率偏低,都在一成左右,講價值係抵,但在不明朗因素下,短期未必有力反彈,情況一如當前的濠賭股。

這裏分享一個朋友圈的散戶趣事,一個慣性反向思維的老散,今年7月趁騰訊(00700)大瀉,在450多元低撈,幾番上落之後一度反彈上500元以上,認威認叻在所難免。

食髓知味,再來一次三個幾低撈中國恒大(03333),即使再插水至兩個幾,依然堅信「阿爺」會救。呢位仁兄完美示範先贏粒糖,再輸間廠的老散賭仔宿命。

 

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