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2021年7月3日

楊書健 欲言不止

醫療房託未必全部吸引

最近有客戶來電討論醫療房託,因為他身邊友人覺得全球人口老化,醫療房託的需求應穩步上升,因此可以考慮長期投資。日本、新加坡、澳洲和美國各自有幾隻醫療房託,但包含的資產都不一樣。

診所大樓勝在租約穩定

第一類是醫務所的寫字樓大廈或小型商場。在香港,我們熟悉的旺角中心或佐敦嘉賓大廈就是例子。醫務所的租約穩定,而且醫生收入和經濟相關度不大,可以起分散投資之效,因此在外地早有房託專營這類資產。

其次則是醫院房託,持有醫院的建築物。這些一般都是售後租回的資產,興建醫院的集團出售資產後繼續租用該物業。尤其是私營、牟利的醫院營運商,需要考慮資金成本,就更有誘因以售後租回的方式回收資金,再進行下一波投資。對房託投資者而言,這些資產的租約期長,營運商一般信用良好,亦是吸引的租金收入來源。

第三類則是和大藥廠有關的實驗室和相關作業的寫字樓。這類資產暫時在房託比較少見,但私募基金近兩年一直都有收購。現時盛行在家工作,相對沒有主題客戶的寫字樓,專門服務大藥廠的寫字樓反而客源穩定。而且現代醫藥愈來愈發達,藥廠擴張步伐不會慢下來,所以亦是吸引的資產類別。

但是最直接和人口老化相關的醫療資產,卻是退休住宅。在香港,最常見的退休住宅是老人院,通常都是退休好一段日子之後才考慮的選項。而且,因為香港外傭制度穩定,在家養老可找外傭幫忙家事,令退休住宅有更多選擇。

但在外國,退休住宅卻可以剛退休就搬進去。例如,佛羅里達州位處美國南端,氣候溫和,吸引了不少紐約州等北部州份的退休客。他們賣掉紐約的房子,在佛羅里達就可以買得更大的房子,因而吸引了開發商和房託興建適合的退休村。

退休村的設計有點像度假村,擁有漂亮的會所,各類康樂活動齊全,而且設有醫療設施,部分更有專人清潔團隊為村民服務。這些設施當然都有成本,但是居民每月須繳付的管理費卻遠不足以支持這些服務。這亦是退休村的大賣點:退休人士可以平價享受各種服務,減少每月支出,對退休金未必太多的長者很吸引。

退休村如與人均壽命對賭

當然,羊毛出自羊身上,房託都需要賺錢。因此,在退休村買房子一般並非永久業權。當兩位老人家都過世後,房託就會收回房子,裝修再賣給下一對退休人士。換句話說,退休村房子有點像逆回購,老人家等於把自己的住宅提前賣出,換取在世時享受。

因為樓價長遠大都升值,老人家過世後房託拿回業權,可以賺了樓價升幅。而中間除了提供村內服務之外,並不需要積壓資金,表面看來很吸引。

但是,房託賺錢要待老人家過世後,人均壽命愈長,房託拿回房子的時間就愈遲。投資講求內部回報率(IRR),同一項目回本時間拖得愈久,IRR就愈低。因此,在IRR的角度,退休住宅房託實際上是與現代醫學對賭:人均壽命愈長,房託實際IRR就愈低。

過去30年,人均壽命一直延長。例如《經濟學人》之前亦報道,疫情下發展了mRNA疫苗,下一波就是愛滋病和癌症的用藥。這些突破亦會進一步延長銀髮族的壽命。即使其他醫療房託吸引,但是退休住宅房託的長期表現未必看好。

作者為安泓投資的投資總監,亦為香港大學房地產及建設系客席副教授。他為《信報》/信網撰文,與讀者分享投資見解。

 

(編者按:楊書健最新著作《疫後房託新攻略》現已發售)

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