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2021年5月14日

林文越 經綸集

內地樓價幾時進入下跌拐點?

內地近日公布人口普查,老齡化較預期要快。中國14歲或以下人口佔17.9%;15至64歲人口佔68.6%;65歲或以上人口佔13.5%,這數字10年前只有約7%。

人口老化是一方面,出生率同樣不太樂觀。中國女性平均一生只生1.3個孩子,比自然遞補人口的2.2 個孩子要低許多。按照這個速度,65歲以上人口比重,可能15年就會翻一番,到2040年佔比到達25%,至2050年甚至可能達到30%。

現在內地樓價高企,讓人覺得房子只會買貴,不會買錯。但太多人看好,認為樓價不會下跌,整個市場看法一樣,往往就是危險先兆。

借鑑日本人口老化市況

日本樓市大概在1990年見頂,然後反覆向下,原因之一,就是人口老化。高樓價讓人不敢生孩子,老年人太多,年輕人太少,讓社會照顧老人的福利成本升得非常高,且人口老化,新的買樓需求不足,反過來是老年人賣房養老,供應增加。

無疑現在全球各國央行都在拚命印銀紙,但你可以用繩子拉動東西,卻不能用來推動東西。單純印銀紙並不會讓樓價上升,還需要有人願意借錢才行。

假若樓價升至天高,大家都不敢借錢買房,樓價自然會調整。同樣人口老化,年輕人買不起樓,或者沒有足夠年輕人買樓,又或者供應大過需求(不要笑,人們買樓是因為樓價上升預期。如果人們預期樓價會下跌,供應定必大增),那麼樓價便會調整,再印多些銀紙也沒有用。過去30年的日本樓市,就是好經驗。

現在香港樓市,不只有本地買家,也有許多內地買家,香港樓市其實會受內地樓市影響。內地樓市會不會繼續上升,大概沒有人能給出準確答案,但人口老化,大概會影響樓市長期表現。短期調整的誘因是什麼?通脹終歸是會回來。通脹上升,央行加息,低息環境結束,將為樓價帶來考驗。

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