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2021年4月21日

信析 信報投資分析研究部

物管股走勢難捉 內房價廉更值博

恒指昨於29000點關口徘徊,除電動車外,大市暫缺炒作主題,各板塊維持區間波動。恒生物業服務及管理指數(下稱物管指數)登場次日回落0.16%,報10037點,但個別股份強勢未止,半新股世茂服務(00873)尤其矚目,一連4個交易日創出紀錄新高,今年以來累漲近75%。

恒指公司周一推出物管指數,以2018年12月31日為基點3000點,成份股數目固定為30隻(港股現有約60隻同業),單一股份佔比重最高15%。附【圖】所見,物管指數於多個時段都能跑贏恒指,2021年迄今表現更勝過包括科技指數在內的各個分類指數,足證板塊獲投資者歡迎。然而,恒指公司新推指數不容易成為市場廣泛追蹤的基準,相信物管指數對帶動板塊交投,短線難有效果,惟既設立專門指數,反映行業備受注視。

去年新冠疫情爆發之初,本港曾出現一輪「物管熱」,主要是市場避險情緒高漲,對「類債券」資產需求急增。為何物管股堪與債券相比?首先,無論經濟順逆,物業管理服務所受影響也不大,盈利能力與經濟周期關連度較低。其次,物管公司現金流相對穩定,且傾向慷慨派息,當債息偏低時,物管股的股息率算得上吸引。此外,內地中產階級崛起,更講究居住質素,對物管以至周邊服務的需求持續提高,行業有拓展空間,令物管板塊兼具價值及增長股特色,刺激資金追捧。

然而,2020年第三季開始,環球股市重踏升浪,市場轉為追逐高風險資產,「類債券」遭拋售。物管股當時估值偏貴,多家大型內房爭相分拆物管業務獨立上市(目前十大重磅物管股中,有4隻掛牌未足一年),終致盛極而衰,投資者紛紛沽貨,個別物管股跌幅達30%至40%。根據恒指公司資料,物管指數自2020年高位10742點回吐逾25%,到第四季觸底,進入2021年才顯著好轉。

換句話說,物管股雖具債券特色,長遠發展亦被看高一線,惟波動性不容忽視,吼準入市時機十分關鍵。

若從估值衡量,內房股反而更為值博,在經歷了幾次資產泡沫洗禮後,中國樓市日趨成熟,樓價大跌機會極微,儘管有「房住不炒」的政策緊箍咒,只代表房企「暴利時代」一去不返,由增長股轉化為價值股而已。

房產業涉及上中下游眾多行業,是實體經濟的壓艙石,肺疫肆虐以來,不少國家或地區樓市短暫調整後,便再攀升甚至續創新高。在環球全面放水下,連虛擬貨幣這種無法帶來現金流且承受監管風險的資產也炙手可熱,傳統「磚頭」理應更具賣點。大型內房現在市盈率仍是5倍左右,比起物管股動輒數十倍,從長線角度看,房企料可稍勝半籌。

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