美樓市瘋狂未虞失控

近日筆者翻查「前沿思考」的舊文，發現「泡沫」（bubble）一字出現次數高於預期。而且這些「泡沫」總是不斷擴大，大部分最終破裂引爆金融危機。

對大部分平民百姓來說，買樓是一生最大買賣，物業也是人生最昂貴的資產，申請按揭可能是畢生最大筆貸款。樓市升跌亦影響經濟，樓價飆升會帶來財富效應（wealth effect），增加消費者信心，於是花錢更加豪爽。部分業主眼見資產升值，趁機加按套現，把錢用於購買股票等投資工具。

此外，建築業、建築材料廠、樓宇按揭服務及地產經紀行等行業僱用大量員工，與房產業唇齒相依。只是往往到樓市崩塌，大家才察覺房產業對經濟的重要性。目前美國房地產市場火熱，外界把此跟2008年次貸危機前的樓市相提並論。2008年美國房地產泡沫爆破，觸發席捲全球的金融海嘯，這次會否重蹈覆轍？

目前美國單戶住宅市場陷入瘋狂，基於不同原因，很多美國人計劃搬屋，導致單戶住宅供不應求，樓價節節上升，甚至出現樓價過火。目前美國樓市的瘋狂程度跟美股不相伯仲，美國新聞網站Business Insider近日以加州一個樓盤為例，反映美國樓市有多瘋狂。

Business Insider引用KTXL電視台的報道，該樓盤位於加州薩克拉門托（Sacramento）城郊，面積1400方呎，設有游泳池、3個睡房及兩個廁所，業主開價39.9萬美元。結果在周末短短兩天，業主收到122個買家出價，其中一個買家願意支付50萬美元。結果該樓盤迅速賣出，KTXL電視台指成交價約45萬美元左右。

以往筆者把物業放盤，等待多月仍乏人問津，加州樓盤在兩天內收到122個出價，實在難以置信，但目前全美均出現這種瘋狂情況。筆者承認美國樓市確實有點過熱，但類似次貸危機的災難未見浮現，美國房地產市場較被合理化的美股牛市穩陣得多，預計在可見的將來不會爆發2008年式的樓市崩潰。

疫情爆搬遷潮推升樓價

新冠肺炎肆虐全球，多國實施封城措施，影響民眾對居住地點的要求，這股「搬遷潮」也推動樓價上升。城市疫情嚴重，富有居民憂慮受感染，紛紛遷往郊區避疫，爆出首波「出走潮」。之後，企業容許僱員在家工作，員工發現毋須再為快捷方便而居於公司附近範圍，結果相繼遷往心儀的理想社區，再爆城市「出走潮」。

新業主倉卒「上車」，當然可能會犯錯，發現新居原來日久失修，或新遷往的社區不及預期。新業主入錯樓，最終將會後悔，但賣家賺大錢額外消費，將彌補買家買貴樓所引發的經濟損失。而且Rosenberg Research創辦人羅森伯格（Dave Rosenberg）所編製的圖表，發現就算買家買貴樓減少消費，未必足以觸發「負面財富效應」，引致樓市出現大調整。

羅森伯格指出，按照前美林資深策略師法雷爾（Bob Farrell）「市場十大準則」（10 Market Rules to Remember）的第一投資法則，隨着時間推移，市場將回歸平均值（mean reversion）。若樓價佔消費物價指數（CPI）、租金及薪酬比率都呈平均值回歸，全美平均樓價理應下跌20%，事實卻非如此。目前美國住宅地產規模達32萬億美元，就算「負面財富效應」，估計只會令業主共削減消費4000億美元。

筆者也對市場回歸平均值深信不疑，數據證明須經一段長期間，市場才會回歸平均值，2021年及2022年料不會突然戲劇性出現這種情況。

抵押貸款公司MBS Highway創辦人哈比卜（Barry Habib）及其兒子丹（Dan Habib）對美國樓市瞭如指掌，近日筆者與兩人透過Zoom對話。哈比卜分析供應的問題，認為目前美國的樓市泡沫，其實不算是泡沫。

封城令拖垮建材供應

哈比卜解釋，住宅供應其實並非指房屋數目，而是開售的房屋數量，與潛在買家數目相比，住宅供應量偏低，所以樓價上揚。由於過去10年美國經濟發展步伐放緩，很多人以為會影響民眾買樓意欲，目前住宅供應充裕，其實美國房屋庫存量正逐年下跌。

MBS Highway圖表顯示，美國單戶住宅庫存量在2007年攀至高位，達到370萬間，自此庫存量劇跌。由於美國人口不斷增長，經濟從金融海嘯回升，目前單戶住宅庫存量僅107萬間。

雪上加霜的是去年疫情席捲全球，導致經濟發展停滯，喊停興建住宅。封城令導致建築地盤停工，就算有些地區允許建築商復工，建築材料供應鏈也被打斷。疫情至少導致住宅建築量停頓半年，就算放盤住宅增加，也彌補不了失去的庫存量。

此外，建築材料供應短缺，木材尤其搶手，也影響住宅落成量。過去3年木材價格暴漲，推高樓宇建築成本，進一步縮減住宅供應量。

疫情加劇住宅供應短缺，與此同時，美國民眾對房屋需求甚殷，不少青年成家立室需要買樓。單身人士傾向租屋，一旦結婚育兒，就希望穩定下來，居所擁有更大空間。彭博利用美國房地產經紀協會（NAR）製造圖表，顯示美國人首次置業的年齡中位數為33歲。33歲的美國人對美國樓市相當重要，他們傾向入手市值較低的「上車盤」。

而且33歲美國人數目愈多，意味對「上車盤」需求愈大。自1973年起，美國出生率一度下跌，意味自2006年起年屆33歲的X世代數目減少，難怪2008年樓市泡沫爆裂。不過，美國經歷上世紀七十年代出生率低迷，上世紀八十年代婦女生育意欲回升，到1987年及1988年出生率攀至高峰。所以過去數年，美國首次置業買家對房屋需求甚殷，預計有關趨勢持續數年。

與此同時，戰後嬰兒潮一代步入退休年齡，由於子女紛紛獨立離巢，加上毋須再居於工作地點附近，興起大屋換細屋的念頭，於是單戶住宅供應急跌之際，需求卻急劇上升。

近年薪酬增幅停滯不前，若工資只加2%，樓價狂漲10%，千禧世代豈不是負擔不起高樓價？哈比卜卻認為不一定如此。因為美國每月按揭還款通常佔薪酬兩成，加薪幅度仍足以支撐更高的供樓還款額。所以即使樓價增幅跑贏工資增長，在未來一般日子，美國樓價仍算負擔得來。

薪酬跑輸仍能負擔樓按

不過，若房屋按揭利率不斷上揚，美國樓市可能出事。只是按揭貸款利率升跌取決於美債孳息率，筆者敢打賭聯儲局不會容許債息飆升，必要時可能透過「孳息曲線控制」（Yield Curve Control）壓低長息。聯儲局選項不多，當聯儲局開啟「扭曲操作」（Operation Twist），開始收購長期美債，只能進一步擴大量化寬鬆（QE）規模。

所以就算美國出現樓市泡沫，暫時衝擊不大，美國真正問題在於通脹。筆者跟哈比卜及子丹談到通脹對按揭貸款利率的影響。去年疫情重創經濟，美國去年4月通脹率處於極低水平。哈比卜的預測圖表顯示美國去年12個月平均核心CPI（消費物價指數）為1.3%。近期多項物價全面回升，預計截至今年3月的過去12個月平均核心CPI將升至1.5%；到今年4月及5月，過去12個月平均核心CPI漲2.1%及2.4%。

筆者估算未來6個月，美國通脹率攀升至3%絕非奇事。聯儲局主席鮑威爾及其他聯儲局官員堅持美國通脹率偏高只屬暫時性質，一旦美國重回正軌，供應鏈修復，通脹可恢復正常水平。筆者認同美國通脹率將回落，估計一年後降至低於2%。

但筆者深信聯儲局繼續壓低利率，直到美國失業率回落至3.5%。可是美國過去60年只曾兩次出現如此低的失業率，一次是美國陷入越戰，當時逾50萬勞動人口去了服兵役。另一次發生於2019年尾，美國低息政策導致金融遏抑（financial repression），引致美國失業率降至歷史新低。

只是筆者寧願物價相對穩定之餘，債券投資依然有斬獲。投資者押注60/40股債投資組合，原本希望減少風險，提供穩定收入。由於多國債市出現實質負利率，很多國家發行負利率主權債券，投資債券既「無肉食」，又不能對沖風險。筆者相信60/40股債投資組合已死，聯儲局的低息政策迫使投資者把積蓄多時的血汗錢，押注在高風險的投資工具。對等待退休的戰後嬰兒潮一代，聯儲局此舉實在太瘋狂。

作者為著名投資分析專家，其《前沿思考》（Thoughts from the Frontline）是目前全球發布範圍最廣的投資通訊，擁有過百萬讀者。John Mauldin擁有極強洞察能力，擅長解構複雜的金融現象，每周對華爾街、全球金融市場和經濟歷史提出精闢見解，並與擁有6人分析員團隊的Mauldin Economics，一同把John Mauldin對宏觀經濟的幾十年分析經驗結合各大行的投資建議，為投資者精挑細選出投資機遇，並在網站https://www.mauldineconomics.com刊出。

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