2021年2月26日
據報內地多個城市將會實施住宅土地集中出讓,市場預期有關政策,有利資金雄厚的龍頭內房股,昨日中港兩市的內房股急升,其中萬科(000002.SZ)值得留意。
有22個重點城市將會按照住宅用地分類調控文件要求,實施「兩集中」,即集中發布土地出讓公告,以及集中組織土地出讓活動,2021年發布住宅用地公告不能超過3次,其中有部分城市已經披露了官方文件。
相關部門認為,有關做法可以提高市場訊息透明度,將以往零散出售土地,變成集中出售的「放量供地」,可以在社會上形成更大效應,體現土地的充足保障。
市場評論稱,由於過往土地零散出售,發展商不知道未來的土地供應計劃,惟有去搶地,造成多家房企競拍等現象,繼而推高地價。集中供地政策推出後,對房企資金將產生一定的分流效果,有助控制地價,提高項目利潤率。資金雄厚的大型房企更具實力參與多塊土地的競拍,擁有更多拿地機會。
龍頭房企 融資力強
萬科過去一段時間積極拿地,近兩年相對較平穩,根據西南證券資料顯示,2019年萬科的新增土地建築面積,按年減少兩成至3717萬方米,去年為3543萬方米,降幅收窄至4.7%【圖1】,尤其去年下半年該公司抓住土地市場降溫機遇,補充土地儲備的力度有所提升。
內地政府去年為收緊內房融資設立了「三條紅線」,銀河證券指出,萬科在「三條紅線」中,只有剔除預收款後的資產負債率略高於70%,觸及一條紅線,然而其財務穩健,融資成本低,有望於今年回到「綠線」,拿地力度有較大機會增強。
此外,從結算周期看,2021年和2022年房企業績前景值得看好,尤其是龍頭房企,因融資能力強及項目布局範圍廣,在目前行業調控和政策改革的背景下,將成為受益者。
按【圖2】顯示,萬科的已售未結算金額對營業收入比率,2019年達到1.7倍,持續較高的比率確保其未來業績增長。而截至去年9月底,該公司已售未結算金額為7249億元(人民幣.下同),相較年初增長19%。
突破阻力是買入時機
萬科去年首三季營業收入2415億元,按年增長7.9%,盈利198.6億元多賺8.9%。今年1月該公司合同銷售面積398.6萬方米,按年增長19.5%;合同銷售金額714.7億元,按年增長30.2%,繼續保持強勁的銷售表現。
萬科昨日股價收報32.99元,升停板。該股【圖3】自去年下半年以來處於上升通道,目前在34元附近有較大阻力,且看該股能否乘着政策利好一舉突破阻力,倘若股價企穩34元之上,是買入時機。
信報投資分析研究部
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