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2021年1月27日

周慧萍 智識選股

保利物業規模化擴張添動力

受惠政策推動,近年內地城鎮化水平大幅提高,促進房地產行業快速增長,加上人均可支配收入持續上升,民眾日益需要更好的生活條件,且對優質的社區環境愈來愈重視,從而刺激了物業管理服務需求,行業規模保持擴張趨勢。

城鎮化增需求 集中度續提升

2014年至2019年,全國物業管理面積複合年均增長率接近14%,管理面積及項目數量迅速增加。2019年底,在管面積增加至約310億方米,較2018年同期上升11%;其中百強企業市場佔有率穩步提高,至43.6%【圖1】,較2018年上調約4.8個百分點;百強管理面積均值達4278.83萬方米,按年增長15.1%;十大企業在管面積規模也顯著增加,均值達2.21億方米,是百強企業均值的5.2倍,市場份額約9.2%。

政策放寬兼訂行業標準:

產業結構優化和產業融合加劇,企業兼併重組等經濟行為持續,優勝汰弱競爭機制作用明顯,規模企業利用移動互聯網、大數據、雲計算、人工智能等新技術,開創智能化服務平台,突顯競爭優勢,同時通過聚合企業成立發展聯盟,物業管理組合漸趨多元化,規模效益不斷提高,行業集中度進一步上升。

今年初,住建部等十部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》,明確把物業管理納入城市管理體系,鼓勵物業服務企業開展養老、託幼、家政等延伸服務,引導物業服務企業通過智能物業管理服務平台,向現代化管理服務轉型,以形成規模化營運。《通知》還制定更嚴格規範,目的是促進行業標準化經營。相關政策為行業提供巨大發展空間,保利物業(06049)為內地大型物業管理服務綜合營運商,預料將受惠。

保利物業主要於內地從事物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。據中國指數研究院2020年中國物業服務百強企業排行榜,保利物業在中國物業服務百強企業及具有央企背景的物業服務百強企業榜中,分別排名第三和第一。

在管面積及項目保持增長:

保利物業2020年上半年實現收入36億元(人民幣.下同)【圖2】,按年上升27.6%,主要得益於在管面積擴大及平均物業管理費單價持續提升。三大業務均錄得良好增長:

一、物業管理服務錄得收入22.9億元(佔整體63.5%),按年增長25.4%,在管面積約3.17億方米,上升21.7%;來自母公司保利發展控股集團及第三方的項目收入分別為17.3億(增14.9%)和5.5億元(漲75.7%),在管面積分別增加22.1%和21.4%,佔整體比例為43.2%和56.8%。

強化央企合作平台:

該公司進一步加大市場拓展力度,並優化項目質量,強化對重點非居業態、重點項目的布局,期內大力開拓與國企、地方國資平台的合資合作,與懷化經濟開發區舞水國有資產經營管理、九江工投控股發展等建立全面戰略合作關係,來自母公司及第三方的合同管理面積分別約2.19億和2.75億方米,較2019年增長約3309萬和542.7萬方米。

保利物業繼續加速推進「大物業」發展戰略,在住宅管理規模穩增基礎上,發力開拓非住宅服務領域,多元業態結構進一步優化。期內,非居業態在管面積按年增20%,至1.67億方米;貢獻收入6.6億元,多42.9%。

二、非業主增值服務收入約5.5億元(佔整體15.4%),按年上升20.8%,主要得益於為保利發展控股提供案場協銷服務的項目數量增多,以及來自第三方開發商項目的非業主增值服務擴展。

三、社區增值服務實現收入7.6億元(佔整體21.1%),較2019年同期增長40.8%。該公司不斷擴大服務範圍,通過「便民服務+垂直服務+疫情專項服務」的組合模式,為社區業主提供家庭保潔、維修、家電清洗、月嫂保姆等多品類服務,規模繼續擴張,專業服務價值釋放將有助提高收入與盈利。

現金水平高 財務狀況穩健

2020年上半年,保利物業整體毛利率20.4%【圖3】,按年下跌3.2個百分點,兩項主要費用率合計8.6%,減少0.1個百分點;實現盈利4億元,多27.4%。該公司維持高現金水平,達72億元,充裕的資金為其擴張提供有力支撐。

技術分析:保利物業升穿下降通道頂【圖4】,EJFQ負面勢頭能量減少,表現與恒指相若,只要不跌穿成交量密集區底,則無轉淡風險。

估值分析:參考EJFQ.com FA+資料,保利物業2020年及2021年每股盈利預測增長分別為11.4%和35%,預測市盈率34.2倍,PEG比率為1.5,估值偏貴。

總括而言,保利物業將抓着行業改革機遇,推進「大物業」戰略,積極布局多業態公共服務,以及加大市場化拓展力度。由於背靠母企強力支持,將繼續通過深度整合央企資源及品牌優勢,加速央企間的合作機會,積極開展併購及合資合作,同時繼續擴大非居業態市場份額,優化業態結構;並不斷規範作業流程與服務標準,強化服務全過程質量管控,提升服務質量。

在管面積增加及增值服務業務規模進一步擴大將帶動收入與盈利,輕資產模式及穩定現金流將賦予保利物業較強的抗周期性能力。該股現在估值偏貴,宜候低分段吸納。

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