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2020年10月22日

盧志威 鴻鵠財誌

海外置業移民 用REITs做對沖

移民海外這個話題,在筆者的年齡層成為熱話,香港人去到新地方,第一時間梗係買樓,就算現在受疫情影響,一來一回須隔離28天都阻止唔到熱情,有些甚至連隔山買牛亦接受,在香港直接落飛買樓,反映港人對樓市的熱中堪稱世界第一。

問題是人生路不熟,想買到夢想中的dream house,其實唔容易,目前海外地區普遍的失業率極高,能夠事先確保工作才移民者只屬鳳毛麟角,大多數抱着去到先搵工的心態,所以如果先買樓,雖然可確保安全感,但要明白外國地區極大,唔似香港一小時內能到達絕大部分地方,一旦遇上最壞情況,買咗樓又未搵到工,心態上會好徬徨。另一個不利之處是香港借錢容易,有人排住隊幫你承造按揭;海外置業則須小心銀行收水,且未必可借足,故要預留資金,又係一大痛點。

買ETF分散注碼降風險

所謂夢想安樂窩,人人各有定義,好難概括咁講一定要買邊度嘅樓先至合適,可是人生路不熟,出錯成本肯定極高,在海外置業稅金昂貴,個別地區成交量不活躍,也未必可輕易租出或找到優質租客。假如去到當地才由於工作因素須移居其他地區,那麼包括稅金、裝修、傢俬、經紀佣金等重新買樓成本,有可能達到樓價的5%以上,肯定不划算。

從財務規劃角度分析,若揀唔落手,就不應該勉強去買,筆者會推介先用REITs(房地產信託投資基金)鎖倉,因為港股市場缺乏高息ETF,最近三星資產管理推出了本港首隻房地產信託ETF──三星亞太高息房地產信託(紐西蘭除外)ETF(03187),以推出價計算指示性股息率為5.73厘,持有33.6%日本、30.5%澳洲、26.8%新加坡和9.1%香港的資產;行業方面為41.31%零售、25.63%多元化、15.24%辦公室、9.17%酒店與度假中心,以及8.65%工業。

買ETF的好處是分散注碼,避免單一地區及個別公司風險,香港人又鍾意磚頭,高息、海外樓,買ETF就啱晒數,而且房地產信託可以向銀行做貸款,本身已經借咗錢,所以5.7%的回報率,就算只是暫時停泊資金,用股息來對沖移民置業的租金也很划算,可直到搵啱dream house先至考慮買入安樂窩。

然而,買ETF的唯一瑕疵是,缺乏專攻住宅的房地產信託,而是以商業地產為主,不能完全對沖住宅租金,有時跑贏有時跑輸,但理論上應該會跟到物業市場走勢,筆者認為風險可以接受。

移民和置業都是人生大事,大家扑槌前應審慎規劃,尋找最合理選項,恐慌性買樓很容易做錯決定,宜三思後行。

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