2020年9月18日
先問大家一條是非題:「港人務實理性,一向注重經濟和民生,政治向來不是聚焦議題。自去年的反修例社會事件以來,本土主義、激進政治甚至分離主義迅速崛起。香港社會,尤其是年輕人,呈現民粹傾向甚至激進政治,歸根究柢是社會及經濟層面的深層次矛盾所致……要在短時間內緩解香港的貧富懸殊與社會分化……唯一可取方法是參考新加坡『組屋』模式,推行『港人組屋』計劃。」你認同這說法嗎?
轉售公屋回報20厘
以上論述來自上周港大王于漸教授在由團結香港基金會舉辦的「團結卓爾論壇」上的講話。「本土主義、激進政治甚至分離主義的崛起」是否只是因為年輕人或貧窮戶上不了車?儘管大家可以對這論述持不同的觀點,然而,我同意「港人組屋」計劃在一定程度上可以減輕本港的貧富懸殊。
何以見得呢?從宏觀角度看,中原城市領先指數由2003年樓市最低迷時的約40點,大升至最近180點的水平,整體樓市平均每年8%的升幅絕對遠超工資(尤其是低收入工種的工資)的增長。微觀來看,我在一年前就曾經找來1998至2018年期間曾經轉手的租者置其屋計劃單位的成交數據,再計算出租者置其屋計劃在不同時期作首次轉賣時的平均「回報」【表】。
當中有幾點值得留意:一、這些「回報」與樓市一樣有周期性。在回歸後至沙士前,這些公屋的平均「回報」是負數(每年回報率為負5.28厘),其後樓市回升時,這些公屋的回報亦同步上升,最近幾年公屋才首次在私人市場賣出的住戶平均每年回報率超過24厘;二、樓價愈高,願意賣公屋的住戶愈多(其中一個可能是有住戶在樓價低時補地價,再在樓價高時售出套現);三、平均而言,過去20年透過租者置其屋計劃而出售公屋單位的住戶,在私人樓市得到的年回報為20厘(相反如果在1998年買入私樓揸手,直至2018年放出,根據中原指數每年回報只略高於3厘),套成現金這15789個公屋家庭總共賺了超過60億港元。
然而,20年前的租者置其屋計劃並沒有大幅度地紓緩香港的貧富懸殊,為什麼?我認為有幾個原因。首先,正如欄友徐家健日前在本欄提到,由於年齡、婚姻狀況和收入等各種原因,有申請公共租住房屋的劏房戶百分比只有46.8%。換句話說,即使政府願意以極低價出售公屋,很多不合資格的劏房戶也不能受惠。
租置計劃存在漏洞
其次,由於當年樓市不景,政府於2002年頒布「孫九招」,並自2005年後不再把更多合資格屋邨撥入租者置其屋計劃。於是在全港約80萬個公屋單位裏,只有約14萬(即少於總數20%)個單位能成功透過租者置其屋計劃售出。
最後,補地價問題亦令公屋的成交比正常私樓更少。在約14萬個租者置其屋計劃的公屋單位中,只有15789個單位是曾經再轉手,佔總數僅11%左右。相對在回歸之後落成的私樓,有超過八成是曾經在二手市場成交過起碼一次,租者置其屋計劃的公屋落入二手市場的機會率只有私樓約八分之一。當中部分公屋太殘太舊可能是原因之一,但補地價的問題亦不能忽視。
去年團結香港基金提出「港人組屋」計劃時有十點內容,其中有幾點是希望解決補地價令公屋流轉低的問題:一、重推「租置計劃」2.0:公屋居民可以折扣買入公屋,鎖定補價,享受資產增值;二、新公屋住戶可租可買,亦可先租後買;三、鎖定補價:把價錢鎖定於買入當日;四、放寬租賃及流轉限制,即「樓換樓」與「免補價出租」的限制;五、全面開放「白居二」市場,不只適用於部分新居屋,更擴大至所有居屋。
王于漸教授那「年輕人買不到樓導致本土主義、激進政治甚至分離主義的崛起」的分析不一定對,但他建議以「港人組屋」來縮窄香港的貧富懸殊卻有一定道理。
維克森林大學經濟系副教授
中文大學亞太研究所經濟研究中心成員
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