2020年9月16日
居住問題,是民生。貧富不均,主導了民情。地產霸權,更打出了民粹第一槍。
團結香港基金會上星期舉行的「團結卓爾論壇」,邀請了美國芝加哥大學師兄王于漸教授向廣大市民講了一課以「民生、民情、民粹」為題的經濟課。當日,我是答問環節的特邀嘉賓。在介紹我的提問前,先總結一下王于漸的講話。根據團結香港基金會的網頁:
「王于漸教授表示,港人務實理性,一向注重經濟和民生,政治向來不是聚焦議題。自去年的反修例社會事件以來,本土主義、激進政治甚至分離主義迅速崛起。香港社會,尤其是年輕人,呈現民粹傾向甚至激進政治,歸根究柢是社會及經濟層面的深層次矛盾所致……要在短時間內緩解香港的貧富懸殊與社會分化,王于漸教授認為唯一可取方法是參考新加坡『組屋』模式,推行『港人組屋』計劃,特區政府需作出承諾,讓大多數港人有機會以可負擔的價格購買公營房屋單位。推行『港人組屋』計劃的第一步是全面重推優化版租者置其屋計劃(租置計劃),把現有公屋單位以極其低廉的價格出售予現租戶。」
過半問題源於私樓市場
香港樓價長期大幅拋離薪酬升幅,是眾所周知的現象。價格理論卻告訴我們,樓價升,市民可以得益,條件是你是業主。
因此,我同意王于漸的「租置計劃」。然而,把現有公屋單位以極其低廉的價格出售予現租戶,是幫助不到不合乎申請公屋資格的港人。
我是劏房租務管制研究工作小組的成員。我看過的資料,全港約20萬人居於分間樓宇單位當中,近四成為25至44歲的青中年,近三成從未結婚,又有近三成為單人住戶,超過一成具專上教育程度,更有超過四成住戶每月收入在15000元以上。因此,不少居住在這些被標籤為「不適切居所」的「劏房戶」,根本不合乎資格申請公共房屋。果然,有申請公共租住房屋的分間樓宇單位住戶百分比只有46.8%。
換言之,「租置計劃」只能解決不到一半不適切居所住戶的置業問題,加上其他長期捱貴租的中產,改善民生、回應民情、導正民粹,超過一半的問題在於方便市民在私樓市場置業。無奈,香港的樓市辣招和高成數按揭限制,卻大大增加港人置業上車的難度,因此亦導致香港的貧富懸殊與社會分化問題進一步惡化!
現時香港金管局和香港按揭證券公司對於買樓最低首期的要求以及壓力測試等措施,是不合乎經濟邏輯的。
以樓價500萬元的罕見細價樓為例,九成按揭供款30年,供樓比率一半和假設2%利率,買家每月家庭入息便要在35000元以上。金管局的朋友需要解釋,為什麼在長期零息甚至負利率的國際金融環境下,壓力測試仍沿用封頂利率2.5%再加3%的高水平呢?
按揭貸款門檻極不合理
另一市場扭曲的例子,是1000萬元以上的樓按,按揭比例一下子由八成大跌至五成。有什麼經濟邏輯,可以解釋到在市場上購買999萬和1000萬元兩個市價只差1萬元的單位,按揭比例之大不同是符合穩定香港金融市場的有效做法?
極不合理的按揭貸款門檻,後果是已有樓的家庭因樓價上升而更容易以「父幹」協助下一代上車,而沒「父幹」的就只能望樓興嘆。近年本地社會流動性每況愈下,港人面對的民生民情與民粹問題,這極不合理的按揭貸款門檻是元兇之一。
美國克林信大學經濟系副教授
香港大學香港經濟及商業策略研究所名譽高級副研究員
中文大學香港亞太研究所經濟研究中心成員
http://www.facebook.com/economics3.0
(編者按:徐家健教授最新著作《經濟學說藝術投資》現已發售)
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