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2020年9月12日

楊書健 欲言不止

學生宿舍有望成房託生力軍

隨着9月開始,北半球各地都陸續開學了。但是因疫情仍然持續,不少地方仍是網上授課。因此,各級學校都需考慮如何面對長期的網上授課。對中小學來說,這主要是學習環境、器材、維持進度等平等教育的問題。但對大學來說,長期網上授課將會影響整個營運模式。

二三線私校恐財政受困

這一點對美英澳等留學大國更重要。例如,美國是第一大的海外生接收地,在2018年有超過100萬海外生在當地留學,為美國帶來450億美元的經濟貢獻。尤其近年愈來愈多留學生的家庭經濟狀況良好,可直接供養這些孩子,大學演變成美國少有的外滙收入行業。

假如疫情持續,再加上地緣政治因素,令這些留學生數目大減,自然會影響大學財政。當然,例如長春藤院校等著名私校收生不是問題,加州大學等公立大學最後亦可和州政府商量,就算需要「認衰仔」,亦不至於影響院校的長期發展。

但是近二十年靠海外生急速壯大的一些二三線私立學校則最受影響。這些大學失去了大量海外生源,失去了大量學費收入,則需要考慮是否需要縮減辦學規模。部分近年因應生源大增,都靠債務融資擴建校園,則更可能面對現金流問題,變成債務危機。

另一類深受疫情影響的則是以大學為主體的大學城。二十年前,我在波士頓求學的時候,大學生是當地都會區的一半人口,是波士頓區的第一大產業。波士頓是歷史名城,又靠幾家頂級大學的畢業生支持,科技和金融(尤其基金業)的發展亦不錯,失去了大學生的影響也許較長期。

但是,有些小城巿的學生比例更驚人。例如在美國西北的華盛頓州立大學所在的普曼巿(Pullman)號稱有3.5萬人口,但當中約2萬人是該大學的學生。大學本部的活動已經是該巿經濟的四分之三。

混合式教學料應運而生

除大學內的教學活動,這兩萬人亦支撐了整個城巿的餐飲和娛樂行業。另外,該大學的足球場館有3萬個座位,因為大學校隊的名聲,連遠至4小時車程以外的西雅圖亦有粉絲特意入場支持,帶旺當地的餐飲和酒店業。因此,網上教學持續,會打擊這些城巿的經濟。

到了疫情消退之後,教學模式亦會有所改變。例如在一篇訪問中,有電子教育系統企業的行政總裁就談及了疫情期間實際上做了很多實地試驗。例如,100人以上的大型講課,學生和教授之間的交流本來就少,疫情後應該會完全搬到網上去。最小型的導師班,網上模式亦容許導師照顧每位同學,未必不是出路。真正未能網上處理的,就只有10至20人的討論課。

疫情危中有機 利提升價值

因此,疫情後的教學模式也許會是混合式,就算學生數目不減,所需的課室、教職員數目,以至周邊配套都會改變,繼而影響大學和大學城的發展。

近年學生宿舍被納入有利社會的投資,像十年前的環保建築一樣,吸納了不少機構投資者的資金。本來學生宿舍需求穩定,所以適合發展成另一類機構或房託資產。但是像普曼這類大學城,所服務的大學並非世界知名,本身並無其他行業支持,疫情過後能否復甦就成疑問,影響學生宿舍的穩定性。

就算總需求不變,混合式教學亦會改變學生宿舍的配套。例如,如果每天都有一半的住戶需要在上課時間在房中上課,宿舍就需要確保互聯網有足夠的容量。這些轉變或會改變學生宿舍的格局,令下一波興建的學生宿舍的價值更高。

作者為安泓投資的投資總監,亦為香港大學房地產及建設系客席副教授。他為《信報》/信網撰文,與讀者分享投資見解。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)

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