恒大分拆前引資一舉多得

各位「巴打」相信都察覺到，最近有一個內地汽車品牌鋪天蓋地做宣傳，但6款新能源汽車卻仍然處於概念階段（即係仲未有得賣），大家熱議的是已易名為恒大汽車（00708）的廣告宣傳手法。

同「系」三分親，恒大汽車母公司中國恒大（03333）的財技一樣高超，早前計劃分拆旗下物業管理業務上市，之後隨即為該業務引入一批戰略投資者，高仁相信是一舉多得的做法。

新股市場潮流往往隨着時代轉變，今期流行係新經濟、醫療生物科技及物管板塊，中國恒大作為「大到不能倒」（too big to fail）的內地房地產發展商也不執輸，7月底公布正考慮分拆物管業務在本港獨立上市，可能被視為根據《上市規則》中的出售物管業務權益。

套現235億有助減債

雖然中國恒大只是提出可能分拆物管業務，但不久後市場就傳出該公司已與瑞銀、中信里昂、建銀等「唉賓」（i-bankers）商討上市事宜，最新消息指物管業務或會在明年上半年掛牌，集資金額介乎10億至20億美元（折合約78億至156億港元）。

更意想不到的是，中國恒大8月中已成功為物管業務引入14名上市前投資者，包括華置（00127）大股東「大劉」劉鑾雄太太陳凱韻（甘比）、「細劉」劉鑾鴻持有的利福國際（01212）、新世界發展（00017）主席鄭家純私人投資旗艦周大福、九龍建業（00034）主席柯為湘、騰訊（00700）等，涉及出售共28.061%股權，總代價235億元。

「高仁指點」話你知，中國恒大在落實分拆物管公司上市前，率先引入一批戰略投資者，對於各方而言，可能會有以下好處：

眾所周知，中國恒大的負債一向偏高，在2019年底其淨資產負債比率高達392%，較2018年底的353%增加39個百分點。不過，該公司今年初拋出3年去槓桿計劃，目標每年減債1500億元人民幣。勁不勁？倘若中國恒大的物管公司透過發行新股上市，集資所得的款項淨額將盡歸物管公司所有，令母公司沒有「茄殊」（cash）落袋。相反，上市前為物管公司引入投資者，中國恒大透過出售部分股權套現235億元，資金其實可以用於日常營運，也可以作為減債的用途。

預先估值做期望管理

根據財務資料，物管公司2019年稅後利潤為9.22億元人民幣，按年大幅增長2.95倍。交易完成後，中國恒大仍持有物管公司71.939%權益，預期是次減持不會錄得盈利或虧損。

不過，按出售股權的總代價，可以推算出物管業務價值約837.46億元，變相為該業務作出預先估值，並且為市場做定期望管理（expectation management）。

中國恒大亦提供了回購權及反稀釋保護的保障。前者列明，如物管公司未能在兩年內完成上市，投資者有權要求以原代價加年利息10%回購全部或部分股權。後者保證，除員工期權或類似計劃之外，物管公司在未能取得上市前超過半數投資者事先書面同意，不得進行任何低於上市前融資估值的任何融資。物管公司上市與否，投資者都應該無蝕底，每年可以穩賺10厘息。嘩！勁呢！

總括而言，中國恒大分拆前引資的財技高超，絕對是一舉多得的做法。

本欄逢周一刊出

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