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2020年6月8日

畢老林 投資者日記

業主惡水頭充足 美房託耐戰力強

6月7日,周日。上星期某天如常步往公司,過馬路之際有人在我肩頭上一拍。啊,原來是「新聞點評」欄主高天佑,行色匆匆間聊了兩句。高兄寫得人所共知,想不到跟在下一樣,也喜歡越洋投資美股;聽他言道,近日開了倉Short Put一隻房地產投資信託基金(REIT)。

老畢並未尋根問柢,但觀乎追蹤美國上市房託的Vanguard Real Estate ETF(代號VNQ)近期走勢,高兄策略着眼收取期權金,想必已無驚無險袋袋平安。

新冠肺疫大流行觸發美股2、3月洗倉,房託整體表現且遠遜標普500指數,由於跌得深,收復失地也許不如大市容易,但美股正在熱炒經濟復甦,隨着房託物業租戶陸續重啟業務,應可吸引不少資金回流。

炒過龍唔算炒錯

美國5月就業報告出奇地令人振奮,投資者力捧能源、金融等對經濟周期敏感板塊,帶動道指上周五收市漲逾800點,航空一類瘟疫重災股更報仇咁報,美航單日飆足11%。VNQ升幅3.8%,略勝道指,惟個別房託遠遠跑贏,其中市值達270億美元的Simon Property Group(代號SPG)狂漲15%;市值較低(33億美元)的EPR Properties(代號EPR)亦錄得6%進賬。

據外電報道,美國失業率由4月的14.7%降至13.3%數字有誤,相關錯誤若沒有出現,5月失業率較公布高出3個百分點,實際應為16.3%。然而,勞工部縱使作出修正,16.3%失業率仍明顯低於分析師預期的19.8%。單以就業改善而論,市場或有點興奮過度炒過龍,卻算不上炒錯。

美國房託涉及零售、工商、辦公室、住宅、酒店賭場、醫護療養,以至戲院遊樂場等多個領域,租戶性質種類、行業周期/前景、物業質素差異、業主財務狀況,全皆足以影響房託的投資價值,不像香港選擇有限且焦點盡在領展(00823),未作深入研究不宜妄論。不過,肺疫突顯了美國房託一些平日可能被投資者忽略的元素,或可與大家分享,說不定對有意涉足大洋彼岸此一高息板塊的讀者具參考價值。

世紀疫潮一夜間暴露了美國大企業營運資金嚴重不足的問題,最簡單的例子是飛機製造商波音。航空業一聲停擺,波音即告左支右絀,若非聯儲局把企業債券納入資產購買範圍,企債市場應聲解凍,恐怕早就攤大手板向政府求援。拜聯儲局力挽狂瀾所賜,波音得以極速發債250億美元自救,否則納稅人難免又一次替巨企填氹。

未雨綢繆準備足

再來看看前面提及的房託EPR Properties處境如何。EPR近半收入來自電影院物業(最大租戶為戲院營運商AMC),其他主要資產還有滑雪度假村、高爾夫球場和水上樂園。全民抗疫期間設施關閉,大客無生意做拖欠租金,EPR 4月收入只及疫前15%,股價一度暴瀉八成,其後又從低位回升兩倍,驚嚇度和刺激性自非大市可比。

然而,投資者恐慌過度要錢不要貨,可能忽略美國房託在汲取了2008/09年金融海嘯的慘痛教訓後,一直為下一場風暴未雨綢繆,降槓桿整頓資產負債表之餘,還致力於提升流動資金覆蓋率,以增強逆境下持續經營的能力。根據美國投資社群Motley Fool的估算,即使今年4月租金收入劇減八成半的狀況維持65個月,EPR仍有足夠現金撐足五年。

更何況,欠租不還等於違反合約,前述大型房託Simon Property最近便向服裝零售商Gap興訟,向對方追討6600萬美元租金欠款和其他責任賠償。所謂殺雞儆猴,Simon Property的用意顯然是透過向Gap開刀告誡其他租戶,勿奢望以經營艱苦為藉口拖欠租金,濫用業主善意。租戶考慮到高昂的訴訟成本和渺茫的勝算,一般不會輕易選擇對簿公堂。

財息兼收重演?

當然,不是所有房託的議價能力都像Simon Property那麼強,以今天時勢,多半能通融便通融,透過租金減免或容許延遲支付與租戶共渡時艱。再說,房託吸引力來自穩定和具增長潛力的派息,單憑流動資金充裕和法例傾向保護業主,不等於最壞景況已過;網購、保持社交距離、居家工作娛樂等疫下生態會否常規化,從而進一步影響商場影院辦公室的市場需求,眼下亦沒有確切答案,惟相比起行業過去十年為應對經濟災難所作的準備,投資者似有低估房託「耐戰力」之嫌。

假設美國福大命大,重啟經濟後疫情並未出現第二波大規模爆發,物業租用率及收租率較快回升,市場自然又會憶起2008/09年低吸房託財息兼收的一幕。若然好嘅唔靈醜嘅靈,美國並非想像中福大命大,經濟復甦云云也就無從說起,所有假設都得推倒重來。股海一旦翻波,受衝擊的又豈止房託?

 

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