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2020年5月28日

呂梓毅 沿圖論勢

香港樓市景氣一頂低於一頂

去年爆發反修例抗爭活動,到今年初新冠肺炎疫情肆虐對經濟造成衝擊,至最近「港區國安法」事件,無不牽動本地樓市氣氛或景氣。疫情究竟對樓市氣氛影響有多大?目前情況是否仍在惡化?我們試從樓市景氣指數跟進這課題。另外,筆者亦會透過市寬指標,探討樓市最新表現。

要量度樓市或股市的氣氛變化殊不容易,一個可用的工具是新聞大數據,透過新聞報道或分析的用字,捕捉市場氣氛的變化(詳見2月20日本欄)。具體編製方法是從全港所有報章媒體,搜羅數十萬條本地樓市的報道,因應內容所採用的字眼,劃分為正面和負面兩組,編製「香港樓市景氣指數」(下稱「景氣指數」),監察香港樓市氣氛的變化。簡言之,每當景氣指數上升時,代表樓市氣氛轉趨樂觀,甚至亢奮;反之,指數下行則反映氣氛變得悲觀、看淡。

「港區國安法」影響未反映

去年第四季,香港二手樓價曾短暫喘穩,亦曾帶動景氣指數從低位反彈。好景不常,踏入今年1月下旬,疫情爆發令樓市氣氛急速轉淡。有趣的是,其實景氣指數已早在去年底開始掉頭下跌,即較新冠肺炎蔓延消息早約一個月轉向【圖1,箭嘴】。隨後疫情在全球擴散、經濟停擺,使樓市氣氛再度冰封,景氣指數拾級而下,並且跌穿去年10月初低位,見-2.05,為有統計以來第二低,僅次於2016年2月時的-2.17。隨後相信受惠股市超賣反彈,景氣指數於4月下旬開始見底回升至今。截至本周一,景氣指數反彈至-1.12水平。

這裏有兩點值得留意。首先,由於「港區國安法」消息上周五才在市場發酵,究竟對樓市有多大衝擊或影響,還待觀察,相信要6月、7月數據才可反映。不過,目前景氣指數已於4月下旬開始率先反彈,由於指標與樓價有甚高關連性,某程度解釋了近日樓價出現輕微回升的狀況。

其次,自2018年中至今,景氣指數呈一頂低於一頂、一底低於一底形態,且周期轉向的時間愈來愈短,反映過去兩年以來,樓市氣氛呈反覆轉差的方向發展。當然,這夾雜着中美貿易戰升溫、抗爭活動、疫情衝擊和經濟衰退等連綿負面因素所促成,相信「港區國安法」或成為景氣指數稍後再度轉向的另一重要因子。

那麼,是次「港區國安法」會否令樓市一蹶不振呢?正如去年本欄分析,觀乎過去近40年樓市表現,可見以往香港出現重大政治震盪,例如1989年六四事件和2003年大規模遊行,多數不致對樓市造成太大且持久的影響,樓價也不一定因事件而出現暴瀉【圖2】(詳見去年6月20日本欄)。去年反修例活動期間,再疊加中美貿易戰升溫等因素,樓價迄今亦只由高峰期回落約8%便暫時止跌,反而由金融危機引發的資產泡沫爆破,樓價跌幅則可以十分巨大。

政治震盪會否令樓價出現巨大拋售壓力,關鍵點是事件會否造成一些延後且持續的影響,例如打擊投資信心、加速資金撤走或出現移民潮,這才會對經濟及樓市帶來持續的壓力。至於目前發展是否屬於此類,相信暫時誰也難說得準,只有走着瞧。

至於近期樓市表現,從市寬指標角度看,可見個別指標出現不同程度的改善。最明顯莫過於樓價高於10周比率。全港128個二手屋苑「樓價高於10周比率」(中線市寬,即屋苑呎價高於10周平均值數目佔整體屋苑比例)於去年中開始拾級而下(受抗爭運動影響?),於第四季跌至接近一成的低位才喘定;隨後指標開始反彈,惟多次接近50%便無以為繼,並在約四成水平多次穿梭來回【圖3】。

然而,今年4月下旬開始,「樓價高於10周比率」終一舉向上突破,截至5月17日為止,最新已攀升至72.7%的近兩年高位,即128個屋苑有多達93個其屋苑呎價高於10周平均價,反映整體樓價走勢出現改善。以往這市寬出現向上突破後,往往都可以攀升至八成以上才見頂。換言之,短期樓市(市寬指標)或仍有一些上升空間。

整體市寬仍偏弱

不過,並不是所有樓市市寬指標均轉強,其中統計全港128個二手屋苑「樓價創52周新高與新低佔比」(10周移動平均)可見,5月初曾回落至-9%,即過去10星期裏,創52周新低屋苑數目遠高於錄得52周新高,且兩者差距平均約達9%,與2019年初的水平相若,反映樓市市底仍然偏弱【圖4】。話雖如此,過去兩星期這比率同樣呈見底回升走勢,最新彈升至-7.2,且已連續兩周回升。若然目前的勢態可以持續,相信可以推動樓價指數略為收復早前跌幅。須注意,「樓價創52周新高與新低佔比」與樓價按年變化的關連系數高達0.7。

總括而言,從新聞大數據編製而成的樓市景氣指數近日已從低位反彈,反映樓市氣氛好轉,惟相關情況並未反映近日的「港區國安法」事端。此外,自2018年至今,景氣指數尚未擺脫一頂低於一頂的形態,顯示過去兩年樓市氣氛反覆轉淡,相信這與近年中美貿易摩擦、宏觀經濟轉差和社會運動等因素有關。不過,當前的政治震盪會否令樓價出現深度調整,仍難下定論,關鍵看事件會否引發一些持久的改變,例如資金流走和移民潮等。最後,從最新樓市市寬角度看,個別指標已改善,反映樓市走勢暫時回穩,但整體市寬仍然偏弱。樓市是否已否極泰來,似乎還要多觀察一段時間。

信報投資分析研究部

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