2020年5月12日
5月11日,周一。上星期,老畢看了呂梓毅兄大作〈經濟愈墮落 樓市愈「快落」?〉,引發在下不少聯想。標題語帶雙關,一則此「落」不同彼「樂」,且題末還打了個問號;二則退一步以諧音代之,把意思理解成經濟愈失落樓市愈快樂,大概亦無不可。關鍵是,本港經濟惡劣有目共睹,樓市表現卻跟公眾預期存在明顯落差,作者嘗試拆解「異象」背後的玄機。
老畢認為,此文道出了非常重要的一點,那就是歷史數據必須參考,但環境變了,結果極可能不一樣。呂兄指出,若以簡單的迴歸分析,按目前經濟收縮速度推算,香港樓價恐怕要從現水平下跌兩成!經濟差對樓市當然不可能全沒影響,惟衝擊多大,視乎環境改變後的其他因素能否與之抗衡甚或將之抵消。針對這點,呂梓毅文內提及的兩個現象都甚具參考價值,當中業主持貨能力較以往強,沽貨壓力及誘因相應減少,就是一個絕對不容忽視的因素。
「異象」港美皆然
這不等於說,本港經濟倘若一沉不起,樓價仍可居高不下,惟經濟表現與資產價格的關係從來不是想像般簡單,如果單憑backtesting便能準確推斷股、樓去向,高沽低買豈非易如反掌,世上哪來的窮人?同樣的「異象」,在新增失業人數累計突破二千萬的美國更加明顯。
話說,新冠肺炎大流行令花旗經濟翻江倒海,但至今擾攘兩月,「乞人憎」的不單是跌得快彈得更快的股市,樓市表現也出乎許多人意料之外,彷彿瘟疫壓根兒沒發生過。根據全國物業代理協會(NAR)的數字,美國3月住宅價格中位數為28.06萬美元,按年上升8%。對此,NAR的解釋是3月樓市銷售雖因疫情肆虐而放緩,惟市場上的供應收縮得更快,樓價與一年前相比不跌反漲。
眼鏡碎滿一地
美國房屋供應下降速度何以較需求轉弱更快,身在萬里之外的老畢無從置喙,然而眾所周知,美國失業率於短短一個月內狂飆至差不多15%,更壞的情況可能還在後頭。經濟一片惶恐,樓價按年居然錄得近一成升幅,即使不排除數字滯後,總有點像霧又像花吧?
西雅圖乃新冠肺疫重災區之一,疫前更是美國其中一個最「火」的住宅市場。該市於3月23日起嚴格執行居家令,禁止一切非必要活動,影響之下,本已緊絀的住宅供應進一步萎縮,放售量較一年前劇挫67%。《華爾街日報》早前報道,西雅圖樓市於抗疫期間熱上加熱,一個盤吸引多個買家爭崩頭、業主反價眉頭不皺、全現金交易,樓市泡沫年代見慣不怪的現象,竟在美國經濟百年來最黑暗的此刻重演,眼鏡碎滿一地不在話下。
西雅圖是亞馬遜發源地,稱得上高科技重鎮,該市情景說不定只屬例外,惟無獨有偶,波音大本營也在西雅圖,飛機製造業聘用大量人手。看當地樓市,好的因素要計,壞的難道就可視而不見?從全國範圍着眼,美國房屋需求復甦速度跟股市相比不遑多讓,根據物業代理Redfin本月初發表的統計,美國樓市需求3月大跌34%,但置業意欲恢復得很快,與疫前水平相比,目前需求只低15%。不知事有湊巧與否,單看這些數字,美股與美樓恍如互通聲氣,連具體數字亦似了八九分,怎不叫渴望資產價格大冧入市撈底之輩既意外又氣惱?
老畢有時在想,坊間由朝到晚Sell in May and go away,到底是受主觀意願擺布,咒都要咒到股市崩潰,抑或這句老掉了牙的「順口溜」當真威力無窮?話得說回頭,在下雖站在樂觀一方,但對美股並非沒有擔憂的一面。拜每周600美元額外失業補助金所賜,美國逾半州份工人的平均入息較危機前更高。問題是,救濟金「加碼」措施只會維持四個月。
股市「逼」政府出手?
別的言之尚早,可以肯定的是,到了7月限期屆滿,美國新增二千萬失業大軍不可能全部重投職場,政府若不延續救援或推出新的刺激經濟措施,市場「逼」政府出手不足為奇,美股或會因此迎來新一輪波動。
大鱷賺夠食糊,往往只需一個藉口。Sell in May太濫,食粥食飯睇7月。
(編者按:畢老林最新著作《我的投資日記》現已發售)
歡迎訂購:實體書、電子書
放大圖片 / 顯示原圖
訂戶登入
下一篇: | 英政經俱不明朗 鎊滙恐續弱 |
上一篇: | 香港股市上日收市統計 |