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2020年5月6日

呂梓毅 信圖分析

經濟愈墮落 樓市愈「快落」?

周一港府公布今年首季經濟增長表現,按年下挫8.9%(按季收縮5.3%),遠遜於市場預期的下跌6.5%,亦打破1997年亞洲金融風暴和2008年金融海嘯時的最差紀錄,創1974年有統計以來的最大跌幅,顯示肺炎疫情衝擊,直接重創本地經濟。由於香港經濟活動仍處於半停擺狀態,尚未恢復正常水平,預料第二季維持收縮的機會甚高,按季亦繼續負增長。

值得留意的是,香港經濟已連續4個季度錄得負增長,平了2008年金融海嘯時的紀錄;相信稍後有望挑戰1997/98年亞洲金融風暴連跌5個季度的劣績。

業主持貨力勝從前

較早前本欄指出,儘管GDP屬於滯後指標,但經濟增長與企業盈利表現息息相關,這間接地令GDP增長與恒指的按年變化存在一定的密切關係,兩者關連系數約+0.45。

由於香港樓價的變化,某程度與股市和經濟活動有一定的關聯,故不難想像經濟增長與樓價按年表現,同樣存在類似的緊密關係。事實上,從過去25年樓價指數按年變化與GDP增長的拼圖可以發現,兩者走勢亦步亦趨,關連系數甚至較股市更高,達+0.59【圖】。那麼,若按目前經濟表現,豈不預示樓價將下挫?

誠然,若以簡單的迴歸分析,按目前經濟收縮速度推算,香港樓價於現水平有約兩成的下跌幅度!不過,有一點要留意,就是經過2008年金融海嘯洗禮後,每當市場有任何震盪,聯儲局及多國央行事無大小都以「放水」,甚至「大水漫灌」一招解決問題,這直接衍生兩個現象:一方面民眾為尋找貨幣保值渠道,資金持續流入樓市「避險」,更何況目前資金泛濫情況較之前更糟糕,這股對保存購買力的渴求,形成對樓市的強勁需求。

另方面,經過逾十年的異常偏低利率環境後,在這段期間持有物業按揭的人士,已償還很大比重的本金。換言之,香港物業已落入強者手中,持貨能力均較以往更高,縱使經濟出現嚴重衰退,對現有業主的沽貨壓力也相對地較輕。故此,經濟愈墮落,樓市未必愈「快落」。

當然,經濟表現不濟,對市場氣氛會構成負面影響,惟在前述兩大因素下,僅經濟表現單一因素未必會對樓價構成太大壓力,較合理的預期是樓市走勢反覆偏軟或乏力上升。

信報投資分析研究部

 

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