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2020年4月22日

郝承林 價值物語

通脹、利率和樓價

上世紀八十及九十年代,樓價較為「便宜」,普通大學生都有能力買樓。40多年前太古城開售時,一個700方呎單位售價約15萬元。樓價「便宜」的一大原因並非經濟不好,而是利率高企。存款利率長期在10厘以上,甚至達20厘(港息跟美息),港人習慣把錢存在銀行。在社會流動的錢少了,樓價便漲不起來。

樓價近年為何高企不下?因為樓價和利率走向成反比,低息環境持續,樓價自然走高。央行利率政策不是隨意制定的,一切要看通脹數據。

近日聯儲局的「無限QE」,為市場帶來巨大的不確定性。短期看當然有助穩定美國信貸市場,從而讓股市也穩定下來。不過,聯儲局資產負債表積極擴充,從3月的4.2萬億(美元.下同),增加至上周的6.3萬億元,「放水」既快且猛,會否引發惡性通脹?

惡性通脹或會重臨

論者或曰:金融海嘯後美國的三輪QE也沒有引起惡性通脹,今次又有什麼不同?當年美國企業大多負債高企,金融業問題尤其嚴重,企業得到政府救援後,有很多問題要處理,資金不能用作新投資;加上其時許多資本均不看好美國經濟,不少都流到海外,美國通脹壓力不大。

今次不同的是,美國經濟普遍較全球大多數地區都要好,聯儲局印出來的鈔票很大機會留在當地,且大部分企業資產負債表也沒大問題,得到的新資金可以出糧、可以roll over債務,而不用未來幾年都專注還債。今次QE規模亦較之前幾次大,只要疫情稍過,消費恢復,通脹大概很快便會重來。

通脹有多高、有多快回來?美國疫情似見高峰,惟每天新增個案仍有2萬多宗,可能要到6、7月,市面才會大致恢復正常,且資金也要一些時間轉動,通脹問題可能要到第四季或者明年才浮現。

如果通脹率回到6%以上,聯儲局便須積極加息應對(今年是大選年,聯儲局怎會希望今年加息?有什麼問題,留到出年再算吧)。過去的經驗是,利率要加到比通脹高2%,才能收復通脹。你能想像利率達到8厘或以上嗎?通脹重臨,聯儲局也有可能不採用利率政策,而是用貨幣政策,如2018年般的量化收緊(QT),大幅縮減資產負債表規模,上次收回了近8000億元,今次最少過萬億元吧。面對惡性通脹,更大機會是雙管齊下。且明年、後年又沒有大選壓力,反而是調控經濟的好時機。

享受QE不忘潛在風險

幾時應該借錢、何時不應該借錢,是重要的投資問題。過去10年利率由高至低,香港樓市開啟了一個大牛市,敢於借錢才有機會發達。但在聯儲局「無限QE」下,通脹很有機會在明年或後年重來。利率跟着通脹走,通脹向上的話,利率遲早都會跟隨,而資產價格又往往和利率走向成反比。今年是享受QE的好時光,但不要忘了之後的潛在風險。

筆者為證監會9號業務持牌人

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(編者按:郝承林最新著作《致富新世代3──你也可以的穩健發財派》現已發售)

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