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2020年4月4日

市場御言

優質REITs估值吸引宜長揸

新冠肺炎疫情大爆發造成的影響,比大多數人預期更深、更廣,雖然部分衝擊可能只屬短暫性質,但今次疫情有很大機會將對全球各國政經發展、各行各業規劃、商業模式、工作模式、資源運用,以至生活習慣等各範疇帶來更深遠影響。未來疫情結束後,會否代表另一個新時代的興起?如是者,則意味有新機遇和挑戰,而機遇只會留給早作準備的人。筆者才疏學淺,在此不多說,留待大家慢慢思考。

同樣道理,投資者要獲亮麗投資回報也需要多做功課。回顧今年首季市場表現,可謂慘不忍睹。環球股市最多曾急挫近33%,儘管在首季末段見反彈,最終仍下跌約22%。債市情況雖然優於股市,但大部分國債基金表現欠理想,高收益債券基金更平均回落約14%。另外,受油價驟瀉拖累,彭博商品指數在今年第一季下滑約24%。至於避險資產黃金的表現則相對出色,較去年底上升約5%,但季內亦曾出現大幅波動。

房託慘瀉 恐慌超基本面

在首季眾多報跌的資產類別之中,房地產信託(REITs)可算是市場焦點之一,不少在美國上市的房託慘瀉超過五成,而較為港人熟悉的在港上市房託,普遍下跌逾兩成。一般來說,房託給予大部分投資者的觀感是安全穩健的資產,價格波幅通常較大市為低,但其實當市場陷入極度恐慌時,由於房託的機構投資者相對較集中,在市場資金流動性不足下,往往很容易出現承接力不足的問題,因而令股價下跌幅度遠超大市,甚至超過其實際基本面。

今次房託急挫的主因源於投資者擔心新冠肺炎疫情將導致全球消費急劇放緩,商場人流、酒店入住率等大幅下挫,進一步損及房託的租金收入,甚至假設疫情持續時間可能較預期更長,部分租戶或因而結業。

另一方面,現時房託亦可謂進退兩難,如趕走欠租的商戶,在目前經濟環境下相信未必是最佳選擇;若減租,則會影響房託的現金流。因此,現時世界各地不少房託都容許旗下租戶延遲約3至6個月繳租,又或回贈部分租金,並要求商戶延長租約以作補償。無論如何,對不少房託而言,它們的現金流其實與經濟周期甚至跟中小企的業務狀況息息相關,而這些風險大都是很多投資者過去所忽略的。

當然,投資者絕不可對所有房託一概而論,其實,房託也有不少分類,香港投資者最熟悉的應該是以商場、住宅、商廈或酒店為資產的房託,今次疫情直接對它們造成嚴重打擊;相反,其他如以數據中心(data center)、通訊基站、物流倉庫及工業廠房為資產的房託,實際上受疫情影響較小,但部分在是次環球大跌浪中也遭投資者恐慌性拋售。

筆者認為,現在有不少優質房託的估值其實已跌至很吸引的水平,部分派息率更高達8厘以上,相當值得長線投資。此外,投資者可多加注意,市面上有些房地產基金是投資全球不同類型的房託,對於缺乏時間或知識的投資者來說,這可能是不錯的選擇。

Noble Apex Advisors Ltd.

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