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2020年4月1日

郝承林 價值物語

美國QE對香港樓價的影響

美國疫情轉趨嚴重,美股大跌讓部分人看淡投資市場,但也有人說聯儲局QE和減息將利好本港樓市。到底邊個先真?有趣的是,香港樓價真的並不是由本地決定,而是由萬里之外的聯儲局。

2008年金融海嘯,香港經濟基調仍好。惟聯繫滙率制度下,香港其實是活在美元區。聯儲局說減息,香港便減息。聯儲局QE,大量資金便湧來香港。

聯儲局資產負債表從海嘯前不到1萬億元(美元.下同),升至2014年的4.5萬億元,香港樓價便一路高歌猛進。但到2018年美國開始「收水」,到去年8月資產負債表只有3.7萬億元,香港樓價亦同步下跌,因為錢都回流到美國。去年第四季再次「放水」,至2月底資產負債表已升回至4.1萬億元。3月中宣布救市後,資產負債表更直升至5.2萬億元,創歷史新高。

直線思維來想,香港樓價豈不是又要再大升特升?不是這樣的。2008年是香港經濟強而美國經濟弱,資金對美國沒有信心,才都跑來香港。但現在香港經濟前景仍吸引嗎?近年美國經濟卻相當不錯,資金大概更喜歡留在美國。

自去年第四季美國再QE,香港金管局貨幣結餘卻仍是水波不興,便知沒有新資金流入。資產價格是貨幣現象,沒有新錢流入,甚至有所流出,那麼樓價能否維持在現水平?

美國今次天量QE(不成功便不斷加碼好了),將如何影響未來幾年的貨幣和利率政策?疫情更似是急症,只要對症下藥,來得快去得快。美國經濟可能真的在第一、第二季倒退,成為經濟學上所謂的衰退,但下半年便可能強勁復甦。

美國還算是個印錢比較自律的國家,印出來的錢要和經濟增長匹配。渡過困難後,多了的錢便會收回,便似2018年的QT一般。

聯儲局資產負債表規模現在約5.2萬億元,之後升至5.5萬億甚至6萬億元也不出奇。上次QT收回約8000億元,下次QT隨時是上萬億元。香港能否平安渡過這樣規模的「收水」?

另一猜想是美國通脹會否上升?之前美國3輪QE,通脹問題仍不嚴重。一是許多資金去了海外,二是科技大神不斷降低成本。現在美國經濟不錯,資金很大機會留在當地。天量資金運轉起來,很容易出現通脹,如果通脹重回5%以上,聯儲局便只有加息應對。

天量放水不是沒有代價的,代價就是通脹重來。港息跟美息,800萬港元的按揭,還款期30年,利率2.5%和7.5%,每月供款會差多少?如果不少人都供不起,又或預期樓價下跌而放盤,樓價會怎樣?這和香港有一半物業已供完沒有關係,因為決定價格的, 往往都是持貨和心理能力薄弱的邊際買家和賣家。

美國聯儲局「放水」,你要想的不過是資金會流到哪裏去、持續「放水」會帶來什麼樣的後果,以及「收水」時又會影響哪些資產價格?

筆者為證監會9號業務持牌人

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(編者按:郝承林最新著作《致富新世代3──你也可以的穩健發財派》現已發售)

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