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2020年3月13日
欄友曾國平在日前本欄的文章〈稅在瘟疫蔓延時〉內提到，政府政策在理論上與實際操作的結果可以相差十萬八千里。他以空置稅和銷售稅為例指出，理論上兩者都有最佳的推出時機：前者在樓市造好、成交量大時推出，有可能會進一步增加供應，令樓價稍為回落；後者若能準確地在經濟和消費剛出現低迷時推出，也許會有「先使未來錢」的效果，從而減低經濟波動。
不過，無論是政策的提出、討論和籌備，政府推出政策前往往有時間落差（time lag），真正落實政策時可能早就「輕舟已過萬重山」了。
同樣地，理論上土地政策也有其周期性：政府應在樓市高峰時馬上增加供應，在樓市低迷時果斷減少供應，這樣做樓價的波幅會減少，資產價值亦不會像過山車般大上大落，無論對投資者或上車一族都是百利而無一害。
然而，特區政府這種「周期性」土地政策的成效如何？1997年，時任特首董建華雄心壯志地定下「八萬五」的建屋目標後不久，亞洲金融風暴突然爆發，樓價自此一直向下插，而新住宅落成總數要到2001年（亦即董特首宣布「八萬五」已經不存在的那一年）才攀升到歷史高峰，超過10萬個新住宅單位就在樓價持續不斷下滑的時候落成。
在2002年11月，當樓價已從高峰下跌六成後，政府才推出包括取消拍賣土地、暫停勾地一年和結束居屋計劃的「孫九招」；再過年半，政府再宣布取消常規賣地，只保留勾地機制賣地。
「孫九招」加上時任特首曾蔭權的「積極不搵地」政策，結果是新樓落成數量從2002年的5.5萬伙，下跌至2007年不足2萬伙的歷史新低。直至2012年曾特首任期完結時，每年新樓落成量還是不足3萬伙之數。
供應哲學 穩定為先
對於政府應該如何使錢，官員、政客和評論員常說財爺應該有一套「理財哲學」（雖然我從不明白這是哪門子的哲學）。我認為政府的土地政策必須有一套「供應哲學」：既然「周期性」土地政策往往生不逢時，不動如山，以穩定為先，土地政策只依照一條簡單明確的「規則」（rule-based policy）行事方為上策。
多年前我和兩位欄友在《信報》的文章曾提出類似建議，當時我們認為土地供應政策要依循幾點原則：1）土地供應要穩定；2）這穩定的土地供應量要和影響長期住屋需求的因素掛鈎；3）這一籃子因素政府需要開誠布公，減低政策的不確定性；4）政府只管土地供應，房屋供應留給市場調整。
在這些原則中，最重要同時又是最困難的是第一項。自「孫九招」以來，特區政府在開發新土地方面並不積極，前特首梁振英在迫不得已下只能「盲搶地」。根據地政總署及團結基金的數字，近年政府熟地的實際供應往往低於預期，熟地可建的單位數目更有每況愈下之勢。
如何能令土地有穩定供應？一個足夠大的土地儲備是必不可少。我當然明白「明日大嶼」的政治爭議十分大，另一個政府應考慮的方法是如何大幅降低改變土地用途的成本，例如改革城規會。
維克森林大學經濟系助理教授
中文大學亞太研究所經濟研究中心成員
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