2019年12月4日
中國社會科學院財經戰略研究院在上月發表了《中國住房市場發展月度分析報告》,當中表示大陸核心城市(其中包含一線城市4個、準一線城市4個、二線城市16個)的樓價在去年回落後,今年穩步上揚,但升勢已漸漸停下來:「反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示,2019年,核心城市房價經歷了由回升到趨穩的轉變。2019年2至4月,核心城市房價出現被稱為『小陽春』的較快反彈。2019年5至7月,『小陽春』逐步消退,核心城市房價漲速下降。2019年8至10月,市場進一步趨穩,核心城市房價穩中略降。2019年10月,核心城市房價按年微漲0.3%,環比微漲0.028%。緯房核心指數顯示,近一年核心城市住房增值率,要遠低於同期物價上漲率和存貸款利率。」
如果我們只看內地一線城市(深圳、上海、廣州和北京),它們的平均樓價是有向下趨勢。這4個一線城市的緯房指數無論是與上月或是去年同月相比,內地一線城市的平均樓價指數都是下跌,只有深圳樓價持續上升【表】。
深圳樓價收入比率達36
內地樓市是否有泡沫爆破的跡象?首先我們要問內地樓市有沒有所謂的「泡沫」。一個不少人經常提到的數據是樓價與收入的比率。在歐美不少國家,樓價與收入比率一般都在3至6之間,美國近年的樓價收入比率大約是4(即美國樓房平均相等一個家庭4年的收入),香港近年數字直逼20,在世界上算是「名列前茅」。內地的一線城市呢?根據上海易居房地產研究院7月23日發布《2019年上半年中國50城房價收入比報告》,廣州的樓價收入比率是16.8,上海是24.6,北京是24.9,深圳更高達36.1!
樓價是年均收入的20至30倍,是否就代表樓市存在泡沫?從經濟學的理論看,樓價是未來租金收入的折現總和。在正常的情況下,市值租金是收入的一個固定比例。
換句話說,在利率不變的情況下,樓價其實可以反映未來收入預期。在已開發國家(例如美國),人均名義收入增長每年大約4%,再假設利率在2厘至4厘左右,以及租金佔收入比率不足20%的情況下,樓價收入比率在3至6之間是合理不過。
不過,這結論在中國這種發展中國家顯然是不合適的。在幾年前,中國的名義貸款利率大致是6厘,中國統計局公布的租金收入比在15左右,如果中國未來40年名義收入增長率為10%,中國樓價收入比率會達到16倍;如果名義收入增長率上升至14%,樓價收入比率更會超過30!換句話說,深圳的超高樓價收入比率,可能是反映市場預期深圳人均收入在未來幾十年都會超過14%。
我不是斷言內地樓市沒有泡沫,更不是說內地樓價只會升不會跌,只不過在盲目相信大陸樓市末日的言論之前,我們首先要理解和分析內地收入增長的預期是否有大變。
維克森林大學經濟系助理教授
中文大學亞太研究所經濟研究中心成員
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