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2019年11月20日

呂梓毅 信圖分析

放寬按保令樓價短期進入反彈mode

特區政府於10月16日宣布調高按揭保險樓價上限,一般估計這政策會釋出一批剛性需求的購買力,為樓價帶來沖喜或刺激作用。是耶?非耶?

上周五(15日),中原地產公布最新一周的二手樓價指數。由於樓價指數有逾八成數據是根據2019年10月21日至27日簽臨時買賣合約記錄編製而成,故此本周及隨後公布的樓價指數,某程度可開始反映有關政策對樓價的影響或幫助。

中線市寬剛升越四成門檻

僅從樓價指數角度看,中原城市領先指數按周上升1.51%,是6個多月以來最大按周升幅,也擺脫二手樓價連續11個星期錄得按年跌幅的頹勢。分區表現方面,港島、九龍、新界東和新界西同樣錄得按周上升,幅度介乎0.9%至3.2%不等。從初步樓價指數表現來看,市場對放寬政策似乎頗為正面。若從樓市市寬角度看,情況又如何呢?

附【圖】是統計全港128個屋苑,其二手呎價高於10周平均價的比率(下稱「樓市中線市寬」),可見這比率早於今年5月中旬,由接近九成高位率先回落,反映樓市內部質素當時開始轉差,比樓價指數早約1.5個月見頂回落。隨後這樓市中線市寬於9月下旬開始便於兩成以下超賣區低位窄幅上落,反映當時只有少於25個屋苑的平均呎價仍然高於10周平均,樓市表現疲弱。然而,10月16日新政策出台後,二手樓市內部素質確實出現明顯改善,樓市中線市寬在短短兩星期回升30個百分點以上,至44.5%,即57個屋苑樓價重返其10周平均線之上【圖】。

根據近十年來的表現,每當樓市中線市寬跌至約兩成或以下掉頭回升,並且升越四成的門檻(如目前),這市寬指標往往可以攀升至七成以上才再次掉頭轉弱。換言之,僅從市寬角度看,由於目前樓市中線市寬只是剛好升越四成的門檻,後市還有一定上升空間才再度遇壓,意味短期二手樓價進入反彈mode。

信報投資研究部

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