2019年11月7日
今年《施政報告》的焦點,是只惠及小部分中高產人士的政策:「為協助首次置業人士,我們會放寬由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限,首次置業人士(即申請時並未持有任何香港住宅物業)可申請最高九成按揭貸款的樓價上限將由現時400萬元提升至800萬元,而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則會由600萬元提升至1000萬元;後者可以包括自用樓換樓按揭。」政策一出,評論分析排山倒海,一類是從理財角度為準買家精打細算,一類是為政府「趕人上車」的企圖而痛罵,少有談及的,是放寬按揭對整個樓市的影響。
已知反應和十年來經驗
《施政報告》出爐之後,除了因「打地主」預期落空,一眾地產股急升幾個百分點,其實還有一隻小型股票表現標青,在報告當日和之後的一個交易日大升三成,那就是業務包括香港地產代理的美聯集團(01200)。另一間大型代理商中原集團,其編製的經紀人指數亦在報告前後由30急升至60,反映旗下大部分經紀對樓市由睇淡突然轉為睇好。除了憧憬政策有利樓價,我認為這兩個反應有另一個緣由:放寬按揭,二手市場很可能會因而翻生。
為什麼?先看看【圖】。數據來自差餉物業估價署,大家可見每年一手住宅買賣數字相當穩定,維持在一萬至兩萬宗左右。穩定,很可能是因為發展商之間「策略性」推出單位的效果,畢竟推盤太多對樓價不利,推盤太少拉高樓價又會吸引發展商進場,互相競爭之下,交易窄幅上落是合理的現象。相比之下,二手市場大上大落。
二手交易數字一直遠高於一手,在金融危機前幾年兩者比例是五倍以上,但由2011年開始距離大大拉近,二手交易縮減至一手的不足三倍,有月份更出現過一手交易比二手多的奇景。不用什麼複雜的分析,都可以斷定成交縮減的源頭,是由2010年底開始推行的一大堆樓市辣招。
金管局宏觀審慎,一方面上車難度大增,一方面樓換樓亦困難重重,二手市場遭殃,但為何政策未見明顯減少一手交易?我認為是發展商的「影子銀行」功能發揮作用,利用其豐厚財力供應資金給財務公司,甚至利用上市地位集資做按揭,繞過傳統銀行,保住一手市場的交易量。
今次放寬按揭,當然跟撤回辣招仍有大段距離,但根據以上分析,二手交易量相信會因而有所上升。那樓價又如何呢?
經濟盛衰繫於樓價穩定
根據亞洲金融風暴和沙士經驗,樓價大跌足以帶來巨大的財富效應,負資產遇上失業是最致命的組合,足以令百業蕭條、人心惶惶。2008年開始的金融危機也出現負增長、高失業,但樓價力保不失,於是香港經濟沒有出現災難。從有限的歷史得到的教訓,是樓市穩定對香港經濟無比重要。
從地產股的反應推斷,《施政報告》放寬按揭等一系列的措施似乎對樓價有利。與此同時,近日警民衝突持續升溫,警方的「活動範圍」愈來愈廣闊,除了可以進出私人商場驅趕市民,更主動闖入私人屋苑作出拘捕行動,催淚煙更隨時會飄入任何一個單位。受影響的,不再是在街上「搞事」的「暴徒」,而是抱有任何政見的普通市民。私有產權受損,樓價難免下跌,但影響是暫時性的。兩者相比,我傾向相信前者的威力較大,二手樓價將於短期內回穩。
樓價難料,最頭痛莫過於有維穩重任的金管局。若果樓價跌幅加劇,為免災難重演,金管局應維持辣招不變藉此「凍結」市場減慢跌幅,還是應及早取消辣招去「刺激」樓價?這是一個相當難答的問題,皆因辣招推行至今樓價大致都在上升,我們其實不太知道在樓市向下時辣招會有什麼效果。
香港亞太研究所經濟研究中心成員
美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授
http://www.facebook.com/economics3.0
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