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2019年10月19日

陸永 財經coffee

放寬按保益了誰?

過去一周的大事應該是特首林鄭月娥發表的《施政報告》,其中放寬按證公司提供按保計劃的樓價上限,首次置業人士申請最高九成按揭貸款的樓價上限,將由400萬元提升至800萬元,而可申請最高八成按揭的樓價上限,則由600萬元提升至1000萬元。

一如筆者7月中〈什麼樓受惠「反送中」?〉一文所料,政府放寬按保計劃樓價上限,最受惠的是600萬至700萬元早前不生不死的樓,而放寬之後1000萬元以上的樓進入「死亡區」,愈接近1000萬元就愈慘,有如之前600萬至700萬元的樓,因為首期大幅上升無人問津。

有人批評該政策推年輕人上車,最後變負資產,筆者覺得這個講法有點不對,無疑放寬按保令有收入、無首期的市民容易上車,其他因素不變樓價應會上升,但最後上車或不上車是投資用家的自行決定。

銀行長線提升資產質素

在香港上樓需父幹,屋企人借錢給你買樓,最後負資產可以怪父母嗎?買股票,證券行提供融資,最後虧錢可以怪證券行嗎?買賣牛熊證,券商提供槓桿,最後血本無歸,最後可以怪券商嗎?同樣道理,政府間接提供按保令市民可以上車,最後賺不賺錢要靠自己眼光及運氣,如果下下怪政府,確實有失公道。

按保計劃又是什麼?按保是貸款保險,通過抵押貸款風險,從貸款人亦即是銀行,轉移到保險公司。以八成按揭為例,銀行借出八成按揭給予借貸人,其中二成按揭需買按保,由保險公司擔保。

理論上,以房屋按揭計算,借貸人違約,貸款人變賣借貸人的房屋,只要樓價跌少於四成,貸款人就可以收回本金,跌幅於四成之內保險公司亦會提供擔保。在這概念之下,只要想一想放寬按保計劃,最着數的應該是銀行,而不是地產商。住宅物業交投及價格受好多因素影響,短期放寬按保提升房屋需求,但中長期就由其他宏觀及政治因素左右,所以對地產商的影響可能只是很短暫,但對銀行就會短中長期地提升其資產質素。

假設銀行有50元要借出去給借貸人買樓,以前銀行提供五成按揭,亦即是樓價估值要到100元。按保放寬之後,同樣是50元借出去,銀行可以提供八成按揭,假設其中三成有做按保,其餘五成沒有,樓價估值亦是62.5元。

百年一遇的大危機到來,違約銀行要收樓,如果樓價跌一半,兩個例子銀行都不用輸錢,因為第一個例子按揭只做五成,銀行收回50元,而第二個例子銀行賣樓收回31.25元,其餘18.75元,由按保公司賠。

不過,如果樓價跌多過一半情況就不一樣,第一個例子銀行要輸10元,但是第二個例子銀行只是輸6.25元,因為樓價由62.5元跌四成至25元,賣掉會先還銀行31.25元沒有按保的貸款,其餘都會由按保公司賠,假如按保不會違約,雖然抵押品減少,但因為多了貸款有按保保障,所以銀行貸款質素變相改善,因此最終最受惠應該是香港銀行。

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