基建霸權囤積樓面地

根據維基百科，「發水樓，是香港地產發展商進行利潤最大化的手段。」從經濟角度看，發水樓是一個虛構故事，一個虛構的鬼故事。

暢銷書《人類簡史》（Sapiens︰ A Brief History of Humankind）的作者赫拉利（Yuval Noah Harari），可能是今天影響力最大的公共知識分子，他亦是歷史學家、演說家、以色列人、同性戀者，能夠把人類歷史在資訊爆炸的年代普及，多少是時勢造英雄。赫拉利提出智人（Homo sapiens）今天之所以主宰地球，關鍵原因是我們擁有相信虛構故事的能力。根據赫拉利的看法，宗教是虛構故事，金錢亦是虛構故事。好的虛構故事，為人類帶來好的影響；有問題的虛構故事，則為人類帶來問題。從經濟角度看，「發水樓」是個虛構的鬼故事，是「地產霸權」這個更宏大更詭異的虛構故事裏其中一章。

發水樓屬虛構鬼故事

根據維基百科，發水樓的故事是這樣的：

「發水樓是地產發展項目出售建築面積比可建建築面積多。香港原本賣地早有規限地皮有地積比率，由屋宇署作出定義。不過，建築事務監督有特權豁免某些建築部分不計入總樓面面積。現實，香港發展商利用此等酌情權，從中獲取更多收益。

自香港特別行政區成立開始，就出現共黨官商鄉黑勾結情況，有大量發水的屏風樓出現，例如一手樓盤建築面積通常包括：私人會所、加寬公用走廊、平台花園、兒童遊樂場、物業管理處、緊急救援車輛通道、訪客泊車位、垃圾房、電梯大堂、電梯槽及後樓梯等公用部分。發展商能夠申請豁免此部分樓面面積，但另一方面就能夠銷售此等豁免面積給小業主，造成不公平現象。

礙於市民普遍對發水樓的不滿，政府最終於2011年4月1日起，屋宇署推出限制樓宇總樓面面積寬免不超過10%的作業備考，限制各發展商的發水現象。」

作為經濟學者，我當然知道「利潤最大化」（賺到盡）是分析企業供應行為的基本假設。問題是，我們亦知道企業賺到盡，往往需要滿足消費者。樓價由市場決定，既反映供應成本，同時亦反映需求價值。比可建建築面積更多的建築面積，比規限地積比率更高樓面面積，是消費者不想要的嗎？消費者不想要的話，需求價值只會更低。消費者願意付出更高價錢去買面積大一點的發水樓，根本沒有不公平可言。限制發水現象近10年了，市民的居住環境得到什麼改善？發水樓只是發展商利潤最大化的手段，是個虛構的鬼故事。

不想發展商出售建築面積比可建建築面積更大的樓宇，又想消費者居住實用面積更大的樓宇，除了增加土地供應，便只有透過提升地積比率去增加樓面面積。是的，香港樓貴，是供應問題。然而，由於本港的土地從來不是完整的私有財產，種種政府規劃監管之下，香港樓貴亦是規劃問題。

規劃不足限制地積比

我所指的規劃問題，是政府沒有好好提供足夠基建設施配合土地發展。基建不足，容許的地積比率自然受到限制。根據規劃署《香港規劃與準則》中的「住宅發展密度」：

「如發展容量受到很大限制（例如運輸或基礎設施方面的局限；環境、地形或土力的狀況；或文物及自然保育因素）……或會訂定較低的地積比率。」

以發展密度分區，最高住用地積比率由第一區（即香港島、九龍及新九龍、荃灣新市鎮和新發展區及綜合發展區）的6.5至10倍，到第三區的3.6倍，地積比率從來不是鐵板一塊。種種限制當中，技術上以「運輸或基礎設施方面的局限」相對容易克服。我多次引用過的例子，是新地（00016）在過去3年把900萬方呎的農地轉為總樓面面積800萬方呎的住宅發展用地，地積比率低於1（即遠低於分區的最高住用地積比率），原因之一正正是技術上理應較易克服的「運輸或基礎設施方面的局限」。囤積樓面地，社會面對的不是技術問題，而是政府避免「官商勾結」的政治問題。去年《施政報告》提出的「土地共享先導計劃」提到，要以一套公開準則和程序處理各個申請及挑選合適的項目，目的是解決「官商勾結」的憂慮之下，因基建局限而囤積樓面用地問題。「囤積農地」是本港房屋問題中另一個比「發水樓」為害更大的虛構鬼故事，政府不決心解決自作自受的「基建霸權」問題，這個鬼故事將一直流傳下去。

香港亞太研究所經濟研究中心成員

美國克林信大學經濟系副教授及資訊經濟計劃附屬學者

http://www.facebook.com/economics3.0

（編者按：徐家健教授最新著作《經濟學說藝術投資》現已發售）

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