「港人組屋」回報率20% 跑贏私樓

團結香港基金最近提出「港人組屋」計劃，內容主要有以下十點：

一、重推「租置計劃」2.0：公屋居民可以折扣購買公屋，鎖定補價，享受資產增值。

二、改良公屋調遷計劃，放寬公屋單位交換的限制，減少錯配。

三、新公屋住戶可租可買，亦可先租後買。

四、提供租金津貼：公屋輪候排得前即可領取。

五、增撥公屋用地，在整體房屋供應增加的前提下進行。

六、鎖定補價：將價錢鎖定於買入當日。

七、放寬租賃及流轉限制，即「樓換樓」與「免補價出租」的限制。

八、全面開放「白居二」市場，不只適用於部分新居屋，擴大至所有居屋。

九、調整抽籤制度，輪候愈久，抽中機會愈高。

十、首次置業免息貸款：政府為首置但收入不合資格的四十歲以下市民提供免息貸款，貸款加上銀行按揭，可達樓價九成。

就如曾國平昨日指出，該建議的主要政策目的包括增加制度效率（第二點和第九點），增加公營房屋的流動性（第一、三、六、七、八點）。政策有贏家（公屋居民，公屋申請人以及年輕人）亦有輸家（沒資格申請公屋的中產），政策分配效果是否如你所願見仁見智，不過政策能在一定程度減少貧富懸殊則差不多可以肯定。問題是，低下階層的公屋住戶能受惠多少？

公屋私有化縮窄貧富懸殊

我們可以嘗試量化第一期租者置其屋計劃下的公屋住戶的得益。我找來1998年至2018年的樓市成交數據，在這20年超過400萬宗的樓市成交當中，大約有16萬宗是租者置其屋計劃下的公屋交易，涉及13.8萬個公屋單位。在這接近14萬個已賣出的公屋單位中，只有15789個單位是曾經再轉手，即佔總數的11%左右。【註】這比例是高還是低？一個可作比較的數字，是同期在一手市場賣出而往後再被轉售的私樓的相同比例。我暫時沒有數據在手，因此不能下一個判斷，但我傾向相信租者置其屋計劃下的公屋再被轉售的比率較私樓低，主要原因當然就是補地價的問題。根據目前政策，公屋戶主在私人市場賣出前，需要向房屋署申請，按當時市價及公屋單位的買入價來評估補地價金額。樓市低迷時，買賣雙方都沒有入市意欲；樓市暢旺時，高昂的補地價同樣窒礙公屋在私人市場流轉，公屋在私人市場成交比較少是有原因的。

到目前為止還是有接近1.6萬個公屋單位曾經在私人市場轉售。根據租者置其屋計劃背後的推手王于漸教授的說法，公屋私有化讓公屋居民可以透過賣出手上公屋增加家庭資產總值，從而在一定程度解決貧富懸殊。到底這些公屋住戶受惠了多少？這視乎兩個因素，一是公屋在私有化後的增值，二是住戶所需要付出的補地價。我手頭上沒有過去補地價的數據，只能從歷來樓市交易計算出公屋單位由第一次從政府買入及之後第一次賣出的差價，計算出那些公屋住戶的「投資回報」。租者置其屋計劃在不同時期作首次轉賣時的平均「回報」【表】，當中有幾點值得留意。首先，這些「回報」與樓市一樣有周期性：在回歸後至沙士前，平均「回報」是負數（每年回報率為-5.28%），其後當樓市回升時，這些公屋的回報亦同步上升，最近幾年才首次把公屋在私人市場賣出的住戶平均每年回報率超過24%。另外，樓價愈高，願意賣公屋的住戶亦愈多（其中一個可能是有住戶在樓價低時補地價，再在樓價高時售出套現）。最後平均而言，過去20年來透過租者置其屋計劃而出售成公屋單位的住戶在私人樓市年回報為20%（相反如果在1998年買入私樓，揸手直至2018年放出，根據中原指數每年回報只是略高於3%），套成現金，這15789個公屋家庭總共賺了超過60億港元！

樓價愈高願賣公屋住戶愈多

要留意的是，這計算並不包括住戶所要付出的補地價，但同時亦只計算有把單位賣出的住戶（沒有賣出單位的住戶其實亦享受了資產升值的結果），我相信租者置其屋計劃住戶的受惠總額絕不止此數。推而廣之，「港人組屋」計劃中將補地價鎖定於買入當日，的確可以令更多公屋住戶受惠，在一定程度上減少貧富懸殊的問題。維克森林大學經濟系助理教授

中文大學亞太研究所經濟研究中心成員

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註：根據立法會文件，房委會在8年的租者置其屋計劃期間共推出39個屋邨約183700個單位讓住戶認購，而截至2017年6月該批屋邨仍有約48400可出租單位，基本上與本數據吻合。