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2019年9月27日

盧斯 個股策略

物管股難大跌 逢低吸碧桂園服務

陸續有內地物業管理股來港上市,早前從內地新三板退市的鑫苑物業(01895)正公開招股;據外電報道,正榮地產(06158)母企正考慮分拆物業管理業務;內房寶龍地產(01238)旗下寶龍商業管理也正進行招股前準備工作。更多物管股上市,有利整個板塊估值,龍頭之一的碧桂園服務(06098)預料有力繼續上試高位。

截至今年6月底止,碧桂園服務中期收入35.16億元(人民幣.下同),按年上升74.4%;純利8.17億元,多賺73.4%。期內毛利率上調0.2個百分點,至39.2%。是次中期純利增幅,比盈喜時預測的逾50%大,令市場有額外驚喜。

期內物業管理服務收入佔73.6%,社區及非業主增值服務則合共佔近25%。截至6月底,公司管理的項目遍布境內31個省市及自治區的超過300個城市,連同海外,共管理1055個物業項目及向約230萬戶業主提供服務;收費管理總面積約2.168億方米,按年增加近58%,其中由獨立第三方物業開發商開發的物業收費管理面積增幅約198.8%,並佔總管理面積的20.5%,反映其收入來源進一步分散。

碧桂園服務除表示有信心全年收費在管面積可增加逾7000萬方米,亦有合同管理總面積約5.84億方米,可繼續支持未來收入增長。

「三供一業」獲大和看好

社區增值服務方面,「鳳凰會」App是公司發展社區增值產品及服務的線上門戶,有助於提升公司服務水平,以及業主的客戶滿意度和忠誠度。截至2019年6月30日,「鳳凰會」App註冊用戶數已突破300萬。

2019年,碧桂園服務正式入駐遼寧省開原市,提供一體化智慧服務,同時推出行業內首個基於「AI+物聯」的人工智能全棧解決方案產品體系;另於2018年成立合資公司,開始進行「三供一業」(供水、供電、供熱及物業管理)改革。

大和預料,碧桂園服務將繼續保持可持續的高增長,亦會繼續拓展其社區增值服務(VAS)業務,因其項目滲透率只有20%至30%,基數仍較低,管理層預期其社區增值服務的收入增長在2019年最少為50%。此外,大和估計碧桂園服務與大型央企合作的「三供一業」業務,將在一至兩年內產生收益,當中與中石油合作的物業管理(9000萬方米)及供熱服務將在2020年開始提供更多收入,在2021年錄得盈利。

管理層亦期望未來將與中石油旗下項目有更多的合作,長遠更期望能提供增值服務。大和指出,碧桂園服務作為唯一與大型央企合作的物管公司,在未來將有更大增長空間。基於碧桂園服務積極尋求在集團以外的業務擴張,長遠將可提供穩定增長,給予「買入」評級,目標價25.1港元。

彭博綜合券商預測,碧桂園服務2019年及2020年每股盈利增長分別為47%及31%,對應2019年及2020年市盈率為37.7倍及28.9倍。以當前環境,碧桂園服務這一類物管股,即使遇上跌市亦不致錄得重大跌幅,是逢低吸納之選。

 

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