打倒地產霸權的迷思

近日建制陣營不斷放風指樓價高企是目前香港問題的「深層遠因」。

環球時報總編輯胡錫進在他的微博上說：「像香港居民那麼惡劣居住條件的，反正老胡在北京新聞圈裏的我們自嘲稱為的『新聞民工』中是極少見的⋯⋯內地的人均財富比香港低多了，但內地人住的，包括在京滬這樣的城市裏，要寬敞多了。」

立法會議員葉劉淑儀亦引述《彭博商業周刊》（Bloomberg Businessweek）指，「年輕一代對未來感到迷茫沒出路，收入低，買不起樓又沒錢結婚，而政府沒能改善他們的生活，終迫使那麼多人湧到抗爭前線」，又說「市民認為政府政策傾斜地產商，也沒盡力解決住屋短缺的問題，因而感到沮喪。巨大的財富鴻溝讓市民感到不公義，讓年輕人感到絕望，也漸漸讓社會走進撕裂的困局。」

面對這些「深層遠因」，部分建制派認為解決辦法是利用公權力打倒「地產霸權」。胡主編提到「香港的很多土地掌握在地產商手裏，他們建樓是絕對以盈利為目的」。可能是有見及此，民建聯近日在報紙登廣告要求政府動用《收回土地條例》收回地產商手上的閒置土地（主要是農地），然後再大量興建公營房屋來「突破困局」。

四大發展商市佔率僅4%

要知道「地產霸權」是否香港目前問題的「深層遠因」，我們首先要知道地產商的霸權有多大。其中一個有用的指標是量度傳統四大地產商（長實、恒基、新世界和新鴻基）的市場佔有率。我找來由回歸以來至2012年一手樓成交的數據，再分別計算四大地產商在回歸至沙士（1997至2003年）、沙士後至金融海嘯（2004至2008年）以及金融海嘯後至梁振英上任特首前（2009至2012年）的市佔率。【表1】顯示，無論是以交易額、單位數量或建築面積計算，由1997年至2012年期間四大地產商的供應佔整個一手樓市的一半左右，而這「地產霸權」是有緩緩上升的趨勢。

四大地產商的新樓供應佔市場一半，這不是「地產霸權」是什麼？不過，私樓作為經濟學上的耐用品，二手樓與一手樓是替代品的關係，一個交易成本低而又足夠大的二手市場是可以有效壓制所謂的「地產霸權」。換句話說，只看四大地產商在一手樓的市佔率並不是量度「地產霸權」最準確的方法。【表2】顯示，如果我們不只看一手市場，而是整個樓市（一手和二手樓）的話，四大地產商的市佔率只有約4%左右，而「地產霸權」的影響力更似乎是有向下的趨勢。4%的市佔率是多還是少我不下判斷，不過因此要說四大地產商是霸權我卻不認同。

由於時間所限，2012年以後的數據我還未有時間整理，「地產霸權」在最近7年的影響力如何我未能量度。然而，我認為有兩個因素是值得留意。一方面，政府各項「辣招」近年令二手市場近乎冰封，購買力已大幅轉移到一手市場；另一方面，自梁特首上任以來，內地的地產商開始大舉進駐香港市場，同時有些本地地產商疑似退場（長江近年在香港成功投地可說是少之又少）。

梁振英時代內房大舉進駐

這一正一負的因素到底會令「地產霸權」的市佔率上升還是下跌﹖沒有數據在手我不能下判斷。如果它們的市佔率因國企來港而下跌，近日把矛頭指向「地產霸權」的說法真的不知是從何說起。但如果是因為政府各項「辣招」而令它們的市佔率上升，那麼我想問的是「地產霸權」背後的「深層遠因」又是什麼呢？

維克森林大學經濟系助理教授

中文大學亞太研究所經濟研究中心成員

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