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2019年8月17日

方立祺 運籌制勝

京東360參股 彩生活見起色?

前周二恒指大裂口低開試25400點水平,最終以大陽燭收市,扳回26000點上下喘定的模式在本周四再次出現,今次低見24900點開市,扳回25500點上下收市,可見上周所言25000點上下500點的支持區,尚有力咬住。

同文提及比亞迪電子(00285)彈力較佳亦表演其「彈性」,在周四以10.4元開市,周五開市卻報12.2元,即24小時升逾17.3%,令人嘖嘖稱奇。

目前試撈的股份中,市場在中國應勝於在香港和美國,前者受港府冷待合理訴求的「焦土」政策影響,後者則受中美貿易戰消息拖累。

物管股專注本土經濟

內地物業管理股算是專注中國的本土經濟,加上業務偏穩,可在這個紛亂的時勢多加關注,原來剛好是兩年前,本欄寫中海物業(02669),指其半年業績亮麗,之後再在2018年2月表示,同業雅生活(03319)上市利中海物業,直言「既然行業是如此好景,何不吼市銷率打五折的中海物業?」

結果中海物業亦大幅跑贏雅生活上市後的表現,如果市銷率真的具有參考價值,則市值較小的彩生活(01778)也值得留意,目前中海物業和雅生活的市銷率都在3倍以上,而彩生活則處1.5倍上下,換言之,其市銷率又是打了五折。

當然,3間公司的背景、業務模式各有不同,不能一概而論,但彩生活的相對低估值反映了一定空間,從動量上看,彩生活股價較去年高位跌近一半,難免惹人懷疑,幸上月中兩大互聯網企業京東及360.com仍對公司投以信心一票,以每股5.22元認購其新股,完成後分佔彩生活擴大後股本約5%和3%。

花旗認為,彩生活與京東在電商及物流上策略合作以擴張其新零售平台,可增加產品種類並改善倉儲及物流安排,而深化與360的技術合作可加強數據分析及智能社區設施應用,相關策略對培育增值服務平台屬正面,但需要時間實現。

該行預期彩生活2019和2020年每股盈利會被攤薄3.1%及6.6%,惟2019年每股盈利增長仍有23%,淨負債有望下跌12.8個百分點,至5.3%,而到2020年可望有淨現金,融資成本壓力減輕,但若增值服務研發開支提升或者抵消相關因素的影響。

據花旗報告,物管股平均市盈率為27倍,交易後彩生活今年預測市盈率僅10.2倍,給予「買入」評級,目標看6.8元,即上望空間近43%。

坐擁社區服務大平台

京東與360選擇與彩生活合作,原因之一是其坐擁內地最大社區服務平台,旗下彩之雲App把傳統線下繳付物業管理費、維修、通知以及投訴等功能遷移至在線平台,增進小區業主與彩生活線上平台的聯繫。

截至去年底,彩生活生態圈註冊用戶突破2640萬,活躍用戶達1400萬,並借此構建社區新零售,將物業管理費的「繳費」轉為「消費」,計有26萬個用戶在彩惠人生平台上進行交易,累計成交逾7000萬元人民幣,共減免3620萬元人民幣的管理費;此外,還有把理財需求與管理費掛鈎的彩富人生計劃。

通過平台輸出模式,彩生活平台服務面積達到11.2億平方米,包括合約管理總建築面積5.5億平方米、合作面積3.2億平方米及同盟面積2.5億平方米,影響力龐大,且看其深化與互聯網企業的合作,能否將自己低沉的股價表現帶起,下周二的中期業績料提供更多證據。

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