「不適切」住屋問題的中短期回應

早前我和徐家健應跟進本地不適切住屋問題及相關房屋政策事宜小組委員會邀請，到立法會討論如何解決所謂「不適切」住屋（inadequate housing），亦即劏房之類環境狹窄欠佳的居住問題。討論焦點在增加「過渡性房屋」，以幫助仍在等待公屋的私樓租戶。我的看法跟徐家健一樣，原則上不反對政府靠「過渡性房屋」幫助某些租戶，只是政府有可觀撥款資助，有份研究、興建「過渡性房屋」的相關團體踴躍參與，我怕的是既得利益者易請難送，計劃愈搞愈大，影響了一般房屋供應。

我對政府相當不平均房屋政策亦甚有保留。

香港約有50萬私樓租戶，其中只有三分一符合申請公屋入息資格，餘下的三分二只有繼續交租，或期望有朝一日儲夠首期成為業主。這幾十萬戶比上不足，未能享受樓價上升和自住物業的穩定；比下有餘，沒有資格申請公營房屋或其他福利，享受遠低於市價的租金。提到不適切的居住環境，這幾十萬戶中也包括劏房住客，根據統計處的調查，在20萬人居住劏房的市民中，只有一半劏房住戶在輪候公屋。

在供應追不上需求的前提下，房屋政策基本上就是利益的轉移，有人得益、有人受損。奇怪的是近年的房屋政策或建議，大都對這些「窮中產」不利，經常被迫成為受損一方，住屋問題不單沒有改善，而且愈來愈困難，愈來愈「不適切」。

例如提高公私營房屋比例，減慢私樓供應增加速度，對部分等候公屋的市民是好消息（但申請人數又會上升，延長等候時間，抵消一部分利益）；對持有私人物業的市民來說也是好消息，唯獨是「窮中產」要捱更貴的租金住更細的房。例如徵收空置稅，一如其他稅收，市場雙方都要承擔，部分的成本會反映在樓價上，令置業難度更高。又例如剛才提到的「過渡性房屋」，固然可以令一些居住環境惡劣的市民得以脫離困境，但放棄了土地的其他用途，例如重建成私人樓宇。

我希望政府和議員能夠明白房屋政策就如預算案派糖一樣，是如何向社會兩端的市民傾斜，無視被困在中間的一大群「窮中產」。既定政策難以收回，我希望政策不要再向這個不均的方向走，考慮新政策時亦要顧及對資源分配的影響。政府在解決不適切居住環境的同時，也要顧慮政策間接的影響，忽略另一部分市民的住屋質素。在現時各種的局限下，還有什麼政策可以幫助這班「窮中產」？

以基建投資換取更多私人空間

填海之類的房屋供應太遙遠，討論中有議員問及中短期有什麼措施解決房屋問題，我認為徐家健昨日提到的提高地積比率值得考慮。錢太多的政府，大型基建大白象劣跡斑斑，部分原因是欠缺經驗所致，相比之下，本地交通和污水處理等中小型基建，有大量往例可循，超支延誤的機會較低。政府錢還是會繼續使，一個較符合成本效益的使錢方法，就是在香港人口密度較低的區域增加這類基建，為未來的房屋供應做準備。

有基建配套，才可以提高地積比率，在公私營七三比的局限下，仍然能夠增加私樓單位供應，讓「窮中產」分享到一點利益，減輕其「不適切」的居住問題，令房屋資源的分配平均一點。基建滯後，結果是私樓只有低密度的「豪宅」，對這班「窮中產」的幫助就少得多了。再者，起樓是長遠投資，一塊土地錯過了提高地積比率的機會，中短期是不能扭轉過來的。

政府基建走得前，為比上不足、比下有餘的市民換取更多空間，我相信是政治上可行的一個中短期房屋供應政策，為更多市民改善「不適切」的居住環境。

作者為香港亞太研究所經濟研究中心成員/美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授

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— 曾國平

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