2019年5月29日
立法會房屋事務委員會的「跟進本地不適切住屋問題及相關房屋政策事宜小組委員會」,上星期舉行了一次會議。筆者在會議上向政府提出了3項建議,包括更主動及提早投資運輸及污水等基建,配合未來新界發展;考慮透過立法或其他行政手段,減低祖堂地在市場買賣的交易費用,繼而更有效地釋放鄰近棕地和荒廢農地的土地價值;以及加快批核提升地積比率申請,容許有足夠公共基建配合的鄉郊土地興建小市民負擔得起而面積較大的中至低密度房屋,而非更多低密度超級豪宅。
歸咎公屋不足欠公允
根據2016年中期人口統計,全港有約20萬人居於分間樓宇單位,其中近四成為25至44歲的青中年,超過一成具專上教育程度,更有超過四成住戶每月收入在15000元以上。蝸居在這些樓齡高的分間樓宇單位的香港人,好聽一點是「不適切居所租戶」,實際上就是「劏房戶」。
不過,根據2016年發表的《主題性住戶統計調查第60號報告書:香港分間樓宇單位的住屋狀況》,原來只有46.8%分間樓宇單位住戶有申請公共租住房屋。換句話說,過半數劏房戶根本打算「保持原有的資本主義制度和生活方式」。因此,把解決香港不適切住屋問題簡化為公營房屋供應短缺,不但放棄解決過半數不適切住屋的問題,而是把少數成功上樓公屋戶的幸福,建築在大多數堅決奉行《基本法》第五條的香港人的痛苦上。
三項建議增私樓供應
要解決問題,政府首先要不再沉迷「跑數」,適切居所要重量更要重質,例如把目前人均居住面積提升1倍,絕非要求過分的目標,但把新建住屋單位數目作為單一「跑數」目標,只會是鼓勵更多劏房的做法。
適切居所不能重量不重質,增加房屋供應更不能重公不重私。在公私營房屋新供應七三比,加上過渡性房屋供應增加的前提下,筆者的3項建議旨在加快中短期適切私樓居所的供應。現時輿論太集中新建住屋單位數目,但忽略了適切居所的質素,更漠視所需要的運輸及污水處理等基建配套。若然沒有足夠基建配套,不但會拖慢新市鎮發展,亦妨礙發展出小市民可負擔而面積又較大的適切居所。
發展新界土地的另一個盲點,是輿論以為政府拒絕使用棕地,搬遷及賠償棕地上的現有作業者,從來是個不容易解決的難題。另一更少人討論的難題是,如何更有效地讓新界的祖堂地在市場買賣,這涉及民政事務局的職權範圍。土地發展有規模效應,一幅幅細小又零散的棕地,即使可以發展,發展效率亦遠遠比不上一大片棕地連鄰近的祖堂地。
最後,有了具規模可有效發展的土地和所需的基建配套,發展商申請提高地積比率還要過五關斬六將。以容許發展低密度住宅的濕地緩衝區為例,環團一向主張一刀切不應發展。筆者的看法是,嚴重破壞鄰近濕地生態環境的住宅,密度再低也不應該發展。然而,假如發展可以更有效保護濕地生態環境,即使提高地積比率,亦應該予以考慮。
不要忘記,我們要透過私人市場解決的住屋問題,是過半數不適切住屋的問題。
作者為香港亞太研究所經濟研究中心成員/美國克林信大學經濟系副教授及資訊經濟計劃附屬學者
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