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2019年3月23日

高占 前瞻致勝

筍盤不會從天而降

上期提到上車及換樓有三大準備工作,第一點是要養成定期睇樓習慣,今次主要談第二點:留意市場動向及數據,參考一些有豐富實戰經驗者的意見,以及第三點︰做好充分的思想準備。

如果你是新手,上車或換樓前最好先向有相關經驗的親友請教,或者可以自己上網尋找資料。筆者有兩個非常重要的概念想先跟大家分享一下,第一個是跟業主持續溝通,雖然現時樓市正處於回升階段,不少業主大幅反價,但並不代表所有業主的心態都是那麼強,他們決定賣樓背後一定有其理由,如果你已找到心儀單位,但見業主開價進取,也不要馬上放棄,可以透過地產代理了解業主賣樓原因,查看其當初的買入價及時間等等。

地產代理充當買家與賣家的溝通橋樑,是其主要價值所在。如果有什麼不肯定的話,大可透過代理向業主查詢,實在不需要作太多猜測,而業主的心態其實也很「虛浮」,今日的開價絕不代表以後的成交價,隨着市況變動,個人狀況改變,業主態度也可以有很大轉變。

所以永遠要記着去試去問,才可能有機會,但不去試不去問就肯定無機,積極與賣方溝通極為重要,當然準買家也不要過分樂觀地相信一定可以用較平價錢買到心儀單位,應該繼續尋找其他目標。有意換樓的話,需盡快放盤測試市場水溫,同樣地如果有買家出價但價錢未達到合適的水平,可以透過代理繼續與買家溝通。

多走兩步實地考察

第二個重要概念是要清楚等待的成本,很多準買家都會等到周末放假才會外出睇樓,不過事實上,當市況轉趨暢旺,機會可能一瞬即逝,記住「筍盤往往不過周末」,情況許可的話就預留時間平日下班後去睇樓。筍盤不會自動來找你,不要相信經紀會幫你留意,還是要靠自己多走兩步實地考察,當然去之前已在網上搜集好資料。

至於文初提到的第三點,做好充分思想準備,筆者要強調的是,須同時考慮風險及回報,以及自己未來的生活規劃。如果決定保持觀望,就要問自己假設樓價兩年內再升兩三成,會否嚴重影響未來計劃?又或者買樓後急跌兩成是否能守得住?

另外,上周亦提到要小心發展商的二按計劃,不要認為一定可以上會,亦不要覺得幾年後可以由發展商二按轉到銀行上會。由於新樓本身存在溢價,如果他日樓價下跌,即使發展商的財務公司call loan,將物業放售後的資金亦未必能cover已借出的二按貸款,發展商不會無視這個風險,因此,買家首期不足便會果斷殺訂,再在市場重新推售,絕對是更合乎利益的做法。

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