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2019年3月14日

呂梓毅 沿圖論勢

本港樓價調整完?

去年8月,筆者透過多項另類指標,指出本港樓市轉弱訊號湧現,樓價可能隨時進入較具深度的調整或較長時間的鞏固周期(見2018年8月30日本欄)。湊巧的是,從差餉物業估價署(下稱差估署)數字顯示,整體私人住宅售價指數確實於去年8月起見頂回落(按:差估署數字是滯後約兩個月才公布),且連挫5個月,累積跌幅約9%(註:截至2月3日為止,中原城市領先指數則下滑9.9%)。

雖然筆者預測是次樓價最少回落幅度可達15%至20%(見2018年10月25日本欄),惟筆者於去年底時亦指出,二手樓價很大機會在農曆新年過後,先迎來一次「小陽春」(見2018年12月31日「信圖分析」),而近期樓價表現亦與分析大致吻合。究竟樓價是否已完成調整?還是正如筆者去年10月分析,有機會回調一成半或以上呢?

市寬具領先意義

從差估署本月初公布數字顯示,今年1月住宅售價指數五連跌後,出現喘穩情況(儘管反彈幅度溫和);中原城市領先指數則於2月3日亦初步見底,反映二手樓價經過連續回落5、6個月後,開始呈喘定跡象(小陽春?)。其實,樓價回穩早在去年底在一些樓市市寬指標,已逐步顯現出來。

從全港128個二手屋苑「樓價高於10周比率」(中線市寬,即屋苑呎價高於10周平均值數目佔整體比例)可見,去年11月下旬比率已跌至10年低位的2.3%,即128個二手屋苑中只有3個的呎價高於10周平均值,反映當時樓市表現已屬異常超賣【圖1】!中線市寬隨後率先反彈,於今年2月3日即中原城市領先指數見底時,已回升至約三成的較高位置,意味樓價今年初開始回穩;截至3月3日為止,這樓市中線市寬已升越強弱分界水平,見57%,創去年9月初以來新高。此外,另一個由筆者編製的升跌(A/D)擴散指數(Diffusion Index),亦有相類似表現。

那麼,目前樓價反彈勢頭是否仍會持續多一段時間,甚至去年樓市的下行周期是否已確認結束呢?這點可從以下四個角度探討。

一、中線市寬

從樓價中線市寬或A/D擴散指標可見,比率迄今保持急速回升勢頭,且最新讀數仍然維持相對偏低的位置,例如,A/D擴散指標最新報43.1,仍然低於50擴張收縮分界水平,顯示目前樓市小陽春應該尚未完結,仍有力進一步反彈。至於這是否意味樓價將重拾升軌,還需要觀察多一段時間,看中線市寬指標反彈的質素才可衡量,筆者稍後將再跟進。

二、技術走勢

自2003年至今的樓市大型上升周期中,有一個技術走勢值得參考,便是樓市每當出現調整的市況時,小型(溫和)抑或大型(較激烈)的調整,樓價指數往往分別回落至100周線或200周線附近位置便可找到支持,隨後並可重拾升勢【圖2】。

上月初中原城市領先指數回落至約170點,剛巧是100周線位置。從這角度及初步來看,是次樓價回落周期是有條件已接近尾聲;不過,同樣建議觀察多一段時間,待樓價指數進一步確認拋離100天線才可定奪。

這裏有3個要點值得留意:①樓價回調觸及100周線後,間中要在這支持線爭持一段時間(即用時間完成調整),例如2006年和2014年才會重拾升勢;換言之,縱使目前樓價已觸及100周線,樓價或要反覆鞏固多一段時間,才可重新上行。②倘若稍後樓價不幸失守100周線,下一個技術支持位便是前述的200周線(目前位置約155.2),若然樓價最終回測這支持線才可企穩,意味樓價由高位計回落約18%,這與筆者早前預測的跌幅15%至20%範圍吻合。③這兩條移動平均線的技術支持,是假設樓價自2003年以來的大型上升周期尚未完結,若此基礎不成立,意味樓價可能會跌穿200周線。

三、股市表現

樓價與股市表現一直息息相關,這點從兩者按年變化大致亦步亦趨找到端倪【圖3】。港股(環球股市亦如此)於今年初開始受惠中美貿易談判有進展等因素而反彈,已從低位回升接近兩成,收復去年大部分跌幅;恒指的按年變化亦由年初的下跌15%,收窄至目前僅回落4.4%而已。從多年來兩者密切的關係,可以想像這是推動目前樓市反彈主要源頭之一。由於股市反彈的勢頭尚未確認完結,短期樓市的氣氛和走勢應繼續受惠而偏好(這與市寬分析結論吻合)。

至於樓價是否已完成這一浪的調整,從股市角度看,關鍵在於港股是否已重拾升浪。然而,到目前為止,市場對此看法仍然存在很大分歧,誰也說不準,更何況環球經濟下行壓力依然巨大,股市能不能否極泰來重新進入持久的牛市,看來仍然存在甚多不確定性。換言之,僅從股市角度看,只反映樓市目前的「小陽春」尚未完結,是否再度上揚,關鍵便要看港股牛市能否誕生。

四、帶量回升

股市升勢是否建康,很多時還要看看成交的配合,樓市也不例外。從歷年12個月累計新取用按揭貸款按年變化(下稱「按揭貸款變化」),可發現與樓價變化關係同樣密切,兩者相關系數高達0.65以上。更須留意的是,每當「按揭貸款變化」出現急速回升時,樓價按年變速往往都可以重返較高水平。不過,到目前為止,「按揭貸款變化」雖然已止跌回穩,卻尚未出現顯著回升的情況【圖4】;換言之,目前樓價仍未出現帶量回升的狀態。

故此,樓市是否重展較具深度的升浪,從「按揭貸款變化」角度看,似乎「時晨未到」(或尚未可確認此情況已出現)。

小陽春仍可持續

總括而言,從樓市市寬指標顯示,香港樓價於去年底、今年初開始已呈回穩跡象,較樓價指數更早發出反彈訊號。從目前樓市市寬仍處於相對偏低水平、樓價指數觸及重要平均線支持,以及股市反彈勢頭尚未確認完結,似乎反映「小陽春」走勢還可持續多一段時間。

至於是次反彈最終會否令樓價擺脫去年的頹勢,進入新一輪上升周期,從股市表現和新取用按揭貸款等指標來看,暫時未有足夠數據支持此情況的出現。無論如何,筆者稍後會再為讀者跟進各指標的最新進展。

信報投資研究部

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