2019年1月30日
去年底,筆者透過二手樓市市寬指標(Market Breadth),指出香港樓市很大機會在農曆年過後,迎來一輪「小陽春」(見2018年12月31日本欄)。事實上,從剛過去周末及周日(26至27日)二手成交創41周新高,沉寂多時的二手樓市,確有回暖跡象。
筆者一直有跟進的樓市長線市寬指標(128個二手屋苑樓價,10周移動平均呎價高於50周移動平均呎價的比率)於去年11月中跌穿九成的門檻,當時於本欄指出,樓市已開展(第一波)調整浪;而這市寬指標往往最少要下滑至25%或更低的位置,屆時樓價才有回穩或喘定條件(類似超賣反彈的概念)。巧合的是,上周五(1月25日)這市寬指標剛好跌穿25%水平,見21.1%【圖】。換言之,樓市經過自去年8月至今的調整或回落後,開始呈超賣狀況(事實上,目前只有約6%〔或8個〕指數成分屋苑呎價是高於其10周平均價,超賣情況嚴重),反映樓價隨時會出現超賣反彈。故此,近日市場亦開始傳出樓市出現小陽春的聲音。
那麼,今次樓市(即將)出現的小陽春,是超賣反彈?還是轉勢向上呢?關鍵便要看樓市長線市寬反彈的素質。若然目前樓市仍處於牛市,而這長線市寬無法升越50%強弱分界門檻,意味調整(或鞏固期)尚未完結。反之,若然目前樓市已由牛轉熊,如97年至03年般,是次長線市寬超賣反彈往往不會高於75%的水平。
換個角度看,從稍後長線市寬反彈情況,對定奪目前樓市屬上升浪中的短暫調整或鞏固,還是已轉向,有着一定啟示作用。
信報投資研究部
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