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2019年1月25日

林文越 經綸集

樓市小陽春會維持多久

樓價指數從高位回落10%,反觀新盤成交非常熱烈,樓市吹起一陣小陽春之風。這陣小陽春會維持多久?同時如果沒有減價和發展商提供高按揭,樓市又會否有小陽春?

美國量化收緊再加速,市場流動資金減少,加上政府推出空置稅和拋出明日大嶼計劃,未來供應增加,發展商遂加快賣樓步伐。空置稅和明日大嶼計劃到底有多厲害?因為香港已經差不多沒有地方起樓,港島更是針插不入。假如大嶼山能填出幾千公頃土地,那麼發展商手上的單位便不再完全奇貨可居。官商達成協議,加快發展農地的機會增加。

空置稅便不用多解說了吧。假若樓盤慢慢賣,每次都能以最高價賣出,那麼投資者便處於極不利位置。現在推盤不能再慢慢推,從最高的5%購買力,增加至20%,那麼單位平均呎價便會下跌。

本地供應對樓市的影響還在其次,最重要的是美國聯儲局還會不會堅決執行量化收緊計劃(QT)。去年第四季起,每月從市場收回500億美元,股市和本港樓市已然如此下跌;如果今年仍是每月收回500億美元,股市和樓市大概都受不了。

幸好美股跌得急,聯儲局主席鮑威爾不得不走出來「放鴿」,說一切政策會隨時調整,於是股市反彈,樓市小陽春。

但投資者不要開心得太早,因為聯儲局手上仍拿着4萬億債券,未來仍要繼續減。地產商為何願意減價賣樓?除政府出招以外,大概就是因為看不通聯儲局想點。

樓市小陽春會維持多久?那要看聯儲局QT到何時(至少一年半載後),發展商才知道何時不用再減價推盤。

但無論是升還是跌,購買力全都投入一手物業市場,二手樓市固然享受不了上升的時候(除非賣了自住物業),跌的時候一樣眼光光,到頭來不過經歷了一場幾年的紙上富貴。

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