2018年12月25日
經濟學理論大師森穆遜寫過一篇短文批評某知名學者,出名寸嘴的他故意玩嘢,全文以淺白單音英文字寫成,理由是怕音節太多對方太蠢看不懂。
不止一次寫過樓市指數預測,殊不知竟有財經界專家提出質疑。原以為道理甚淺,解釋得不能再清楚,奈何理解力這回事人外有人天外有天。今日聖誕佳節,太深太複雜的題材皆不適宜,就且讓我仿效一下森穆遜,以簡單親民的對話形式再次講解預測樓市指數的要點,以釋專家的疑團。
指數的實際意義
甲:我明白成功預測股市指數或個別股票可以賺錢,也明白市場上何以有那麼多盞明燈。預測樓市指數又有什麼用呢?
乙:樓市的特別之處在於沒有兩間樓一模一樣。除了大細,還有風景以外N樣東西不同,所謂的樓價指數,一般做法是先扣除不同特徵對樓價的影響(例如有海景較貴),再看期內的成交價。指數描述的是樓市整體方向,個別單位情況未必一樣;指數升,你手上的物業也可以跌。
甲:所以就算指數預測好準,都不會發達?那不是很浪費青春嗎?
乙:你目光未免太狹窄!至少,關心樓市走勢的財金官員會密切留意樓價指數。有個相對客觀的準則,總好過只接收一些零碎資訊,如某單位劈價幾多或如何蝕讓之類。這指數還是有價值的。
甲:明白。香港有哪些樓價指數?
乙:差餉物業估價署每月公布官方指數,樓價和租金都有,兼且會按面積分類。不過,由於資訊收集處理需時,數字相當滯後,例如今年10月的數據,要等到12月初才公布。
甲:嘩,等咁耐,後知後覺啊!
乙:所以傳媒也經常提到「中原城市領先指數」,事緣這家地產經紀公司可以利用手頭上的買賣合約製成指數,比政府部門更頻密(每星期)和更早(所以是「領先」),不用old news is so exciting。
甲:喂,你竟敢在這個地盤提起這個指數,你因住有人……
乙:放心,我只是想指出兩個指數基本上沒有差別。【圖1】比較兩個指數,將每月最後一個星期的領先指數(藍線)跟該月的官方指數(三角)配對。除基數不同,你看得出有什麼分別嗎?
甲:看不出!想想也對。若領先指數長期跟官方指數有差距,早就被遺棄無人理會了。
乙:對,兩個指數接近,顯示地產經紀公司的數據有其代表性,雖然資訊量比差餉物業估價署收集的少,但性質類近。還有一點,兩個指數都不包括一手樓,相信是因為準確計算樓價太困難。
經濟預估怎煉成
乙:好,那我們就不用爭辯哪一個指數較客觀了。你又知道「中原經紀人指數」是什麼嗎?
甲:哦,又是那一家地產經紀公司嘛!等我找找網上資料……原來他們由2015年起,逢星期一調查旗下經紀對樓市走勢的看法(升、跌或不變),逢星期三公布結果。指數以50為中性,所有經紀看好指數是100,全部看淡指數是零。
乙:你認為經紀會誇張失實,將指數吹到大一大嗎?
甲:也許不會吧?至少指數不是一直上升嘛。不過講多無謂,實踐是檢驗真理的唯一標準,那你就試用經紀人指數來預測樓價好了。
乙:預測之前,先看看【圖2】。圖中藍線就是經紀人指數,紅線是大約4個月後的領先指數。將領先指數換成官方指數,或將時間差距加長縮短,結果不會有什麼大分別。初步看來,兩者的關係似乎很密切吧?
甲:嘩,兩條線看起來差不多,豈不是可以收工了?
乙:這只是初步觀察,實際預測起來效果未必有那麼好。要逼真一點,可以設想我們回到過去,手頭上只有首年的數據,先作一次預測,待一星期後有新數據,再作預測,如是者到最後就可以推斷現實中的預測效果如何了。
甲:我記得在統計堂學過!這叫樣本外(out-of-sample)預測。還有,要知道預測有幾可靠,先要有個「競爭對手」,就像要知道自己預測股市有幾準,先要找個不太燈的財演來比較一樣。
乙:為求簡單,我只考慮兩個預測模型,一個只看上周的樓價指數(術語為autoregressive),一個是加上經紀人指數,目標為預測4星期後的樓價領先指數(換上官方指數計算複雜一點,但結果相似)。從【圖3】可見,加上經紀人指數,預測準確得多,例如估算近期樓價下調,包括經紀人指數的模型明顯「反應」較快。當然啦,預測模型可以再複雜一點,又或者進一步加入其他數據,表現或會更好,但在這普天同慶的日子,技術性內容就無謂多講了。總結一句,經紀人指數有預測樓價的能力。
甲:我明白了,這其實不難理解啊。
乙:但願如此,之但係正如樓價一樣,專家的智力也可以低處未算低,不可以高估。
甲:你也太刻薄了。不如厚道一點,跟大家講句聖誕快樂?
乙:投資版落落聲咁難聽。聖誕快上呀!
作者為香港亞太研究所經濟研究中心成員/美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授/城市及地區禦險力環球論壇附屬學者 http://www.facebook.com/economics3.0
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