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2018年12月19日

呂梓毅 信圖分析

樓市景氣指數推算潛在跌幅

近日樓市不時有二手樓劈價或新樓減價速銷的報道,似乎反映樓市氣氛異常冰冷。是否如此呢?讓我們跟進香港樓市景氣指數(sentiment index)最新變化情況。

筆者透過全港所有新聞報章,就本地樓市報道標題及內容,統計出現「正面」和「負面」字眼的頻率。例如,報道內容出現「劈價」和「減價」等便屬負面字眼;反之,「加價」和「反價」等便屬正面字眼等,進而編製了信報香港樓市景氣指數(下稱景氣指數)。景氣指數上升,代表樓市氣氛向好、熾熱;反之,悲觀和看淡。

從附圖可見,景氣指數自今年5月底始見頂回落(較樓市早約3個月見頂),且跌勢迄今尚未有喘定的跡象。截至12月18日為止,景氣指數已急插至約-1.62點的近30個月新低,反映樓市氣氛確實異常冰冷【圖】。此外,更值得留意的是,根據金融海嘯後樓市景氣指數與樓價變化的關係,前者跌至目前如斯低位,往往都意味樓價按年變化會跌至零水平或更低的位置(即錄得按年跌幅)。

 

若然未來一年樓價的按年變化回落相當於2016年-10%的水平(註:2009年初樓價按年變化最多可達-18%以上),以及假設樓價指數去年基數不變,意味樓價從現水平計,2019年有約16%的潛在跌幅。若從歷史高位起計,樓價將由高位回落約21%,這大致與筆者早前的分析吻合(見2018年10月25日【沿圖論勢】『樓價「最少」跌幾多?』)。

信報投資研究部

 

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