2018年11月28日
每逢年尾又到交稅季節了,打工仔都會準時收到稅局的「綠色炸彈」,非常頭痕,現時市面上的貸款產品五花百門,包括私人貸款、稅務貸款、循環貸款及樓宇按揭等,其中以物業轉按套現最受「有樓人士」歡迎,雖然香港加息周期已展開,但數年前已置業的業主,大部分均受惠於近年樓價的升幅,加上兩年後轉按已過罰息期,業主轉按套現更可獲得可觀的現金回贈,增加現金流,除了可繳付稅務外,更可投資創造更多財富。自美聯儲由2015年12月開始啟動加息步伐,連加8次息每次1/4厘,香港銀行終於9月加息1/8厘,結束12年未再調高最優惠利率(P)的局面。現時市面上的P分別為5.125%、5.375%及5.5%,普遍加息12.5點子。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示,由於加幅比市場預期低,相信對樓市造成負面影響的機會不大。
雖然銀行加息,但按揭優惠卻未有退減,現時銀行為轉按人士提供的現金回贈最高達到2%,為歷年來最高,加上大部分按揭計劃均設有高息存款掛鈎計劃,再抵消加息帶來的影響。因此,愈來愈多業主紛紛考慮轉按,甚至套現,為未來作出更佳的財務策劃。
根據經絡按揭轉介研究部的最新數據顯示,近年很多業主喜歡轉按再套現作其他投資用途,8月份涉及加按的按揭比例佔整體個案達36.5%,創出有紀錄以來的新高。另一方面,轉按套現的金額亦首次衝破400萬的關口,8月份的每宗平均加按貸款額達到416萬(圖一),可見業主毋懼加息的影響,對後市仍然樂觀。
在金管局的按揭規定下,按揭成數及壓力測試越趨嚴謹,買家需付上不少首期才可入市。反之,近年發展商提供不同高成數按揭計劃,令大量置業人士側重購買一手單位。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料所得,5月份發展商承造樓花按揭佔比曾升至32.9%,按月大升逾五倍,而今年第二季發展商承造樓花按揭佔則達到17.4%,按季創出有紀錄以來的新高。
經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓續指,兩年前使用發展商高成數按揭的買家,或享受了首兩年的低息優惠,但大部分此類按揭計劃會於數年後將按揭利率提升。舉例業主陳先生兩年前購入價值700萬的單位,承造七成按揭,供款20年,首二年的利率為P-3.1%,其後為P。如買家把握機會於兩年後立即轉按,而當時樓價已升值至1,000萬,銀行最多可承造五成按揭,業主不用額外「抬錢」支付首期外,每月供款可節省$6,930,全期利息更節省149萬,可見轉按後的慳息威力(表一)。
轉按助業主:慳息、賺現金回贈、再增值
假若罰息期已過及按揭條件適合,轉按可為用家帶來三大好處。第一,再以陳先生為例,轉按絕對適合一些由發展商高成數按揭轉按至銀行的業主,可避免未來利率增加而產生的供款大增。第二,陳先生尚欠450萬元的貸款額,成功轉按,更可獲得最高2%現金回贈,即9萬元。第三,現時息口仍算偏低,轉按的同時亦可套出現金,用作投資、教育、裝修等用途,向財富增值之路進發。
總括而言,即使踏入加息周期,轉按仍有多重好處,既可節省利息,享豐厚的現金回贈,更可套現現金在手,除了繳交稅款外,更可實現個人理想。
放大圖片 / 顯示原圖
訂戶登入
下一篇: | UA推出100%保證批核稅務貸款 |
上一篇: | 華僑永亨信用財務 推出稅貸自訂息率升級版2.0 |