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2018年11月28日

信報投資分析研究部 新股部落

佳兆業物業併購機會多

內地物業管理公司來港上市方興未艾,繼新城悅(01755)於月初登場後,佳兆業集團(01638)亦分拆佳兆業物業(02168),集資最多約3.81億元。由於內地物業管理行業續有龐大潛在併購機會,加上物管股股價表現穩健,相關股份前景看好。

佳兆業物業是內地綜合物業管理服務供應商,自1999年起提供服務,至今近20年,並專注服務中高端物業,尤其是粵港澳大灣區及長三角地區。按2017年收益計算,集團在內地物管服務企業中排名14,在粵港澳大灣區內排名第七。

佳兆業物業擁有四大業務線,分別為物業管理服務、交付前及顧問服務、社區增值服務,以及智能解決方案服務,足以涵蓋整個物管價值鏈,形成整合的服務範疇。旗下物管服務覆蓋12個省、直轄市和自治區的37個城市,總在管建築面積達2540萬方米,涉124個物業,包括101個住宅社區及23個非住宅物業,為約16萬個物業單位提供服務。

佳兆業物業主要收益來自最大客戶兼控股股東佳兆業集團,2015年至2017年及截至2018年上半年佔總收益分別約55.5%、54.5%、53.7%及50.9%。

物管股表現硬淨

佳兆業物業建議分拆獨立上市,按每股招股價範圍9.8至10.88元,發售合共3500萬股,其中10%作公開發售,餘下90%供國際配售,另有15%超額配股權,集資規模介乎3.43億至3.81億元。按中間價9.98元計算,上市集資淨額約2.8億元,其中約五成用作收購或投資其他在市場地位上與其相若的物管公司;兩成用作收購或投資從事物管相關業務及服務等公司。

由於內地物業管理服務市場較為分散,百強公司佔市場總收益只有26.57%,其中首名公司佔比僅2.59%,排14位的佳兆業物業更是只佔0.25%,反映其未來可以透過收購合併壯大業務。

近年來,多家內地物管股已多番擴張,包括中奧到家(01538)增持浙江永成物業管理至77.5%、彩生活(01778)向控股股東花樣年(01777)買入萬象美物業管理全部權益、中海物業(02669)向姊妹公司中國海外發展(00688)購進中信物業服務全部權益、雅生活(03319)入股南京紫竹物業管理及蘭州城關物業服務集團各51%權益,以及碧桂園服務(06098)剛公布收購5間內地物管公司股權。

今年以來,港股走勢由牛轉熊表現欠佳,恒指迄今累挫3587點(約12%),但內地物管股股價表現普遍穩健,其中去年底掛牌的浦江中國(01417),今年更累漲30%【表】。

在內地物業管理行業收購合併機會處處之下,加上今年以來整體表現跑贏大市,相信內地物管股上市將有不俗的前景。

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