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2018年10月26日

林文越 經綸集

任何時候要知出口方向

近日樓價跌勢轉急,不少業主持貨滿三年後即出售,也有放盤一段時間,未能成交,結果主動減價求售。後者利潤可能還大,前者不少扣除使費後,只是平手。為何過去三年,樓市上升三四成,要賺錢還是那麼難?這是因為投資者低估了交易成本。

最經典的蜑家雞見水例子,首推1972年「置地飲牛奶」。英資置地公司為了收購牛奶公司,作出驚人1股送5股,初識股市投資者不知就裏,以為是派錢(股票),一度令置地升至300元(一年內升六倍)。

投資者準備獲利出售時,才發現領取置地新股,需時數十天,現在只能出售六分之一持股。到收到紅股時,置地股價早已跌八成,投資者損失慘重。

為何樓市年年升,投資者還是難賺錢?因為辣招讓購買力轉投新盤。樓價是高,但拿不出大額首期的買家,根本難以買二手樓。結果價格只是虛高,小部分人能高價出售,大部分要減價才能促成交易。

此外,額外印花稅又讓物業「停售」三年,即使看準樓市高峰,也未必能適時出售,交易難度上升(如果政府取消額外印花稅,二手供應大增,樓價便真的不欲觀之矣)。

如果是交投暢旺的市場(如股市),上一口價還有參考價值。交投疏落的市場,歷史價格便真的僅供參考而已。樓上較樓下,兩個月後還要賣平一百萬。年初投資車位或Bitcoin,現在逃生門或許已經關上。投資者不能輕視出售過程中的交易成本,交易成本可以是金錢,也可以是成交疏落和其他行政困難。

成交疏落其實是把雙刃劍,樓價上升時,幾個破頂成交便可推高樓市。樓價下行周期嘛,一句話,買入時便要想如何賣出,分析正確但忽視交易成本,結果可以淨係得個桔。

 

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