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2018年8月17日

畢老林 投資者日記

藏富於樓vs牢籠效應

8月16日,周四。本報社評是日談及環球樓市醞釀轉勢,老畢最近亦看過一些這方面的資料。藏富於樓乃港人「共識」,樓市轉勢非同小可,今天就來分享一下個人想法。

三天前在Corelogic看到澳洲樓價的統計數字,發現近年內地資金熱門選擇之一悉尼最新一周樓價按年下滑5.6%,跌幅為2008年環球金融危機以來最大,市內部分地區樓價跟去年同期比較更錄得雙位數跌幅。悉尼在全球最難負擔住宅物業市場一直位居前列,於國際調查機構Demograhia今年1月排名中僅次香港,成為全球第二最難負擔樓市,指標作用不容忽視。悉尼嗅到「燶味」,環球樓市轉勢之說顯非危言聳聽。

社評引用了《經濟學人》以Housing Correction為題的文章,在下望了兩眼,最吸引我的是該刊自行編製、由22個環球城市組成的樓價指數,老畢第一眼自然落在香港身上。起初感覺有點不對勁,按照《經人》的數據,香港樓價過去5年升幅為39.3%。咦,5年漲四成,止唔止?看真些,原來該刊標示的乃樓價實質(real)變幅,經通脹調整也。

橙要同橙比,老畢嘗試以本港CPI為基礎,根據坊間常用的樓價指標計算出經通脹調整實質升幅,看看數字跟《經人》所說是否大有出入。結果顯示,中原城市領先指數(CCL)過去5年名義(nominal)升幅為53.9%,實質升幅34.9%。若以差餉物業估價署私人住宅售價指數為準,同期名義升幅為60%,實質升幅40.3%。

既然是統計,樣本差異、覆蓋時段皆足以令相關對比出現落差。可是,根據本地資料來源計算出的香港5年樓價實質升幅,與《經人》自行編製的指數已十分接近。我們做的並非學術研究,參考價值滿意便足夠。

第二個有趣的地方是,以5年樓價實質升幅而論,勝於香港的城市比比皆是。試舉數例,溫哥華是60.4%、三藩市49.1%、奧克蘭56.4%、上海52.5%、悉尼54.8%。由此可見,大城市樓價上漲乃普世現象,而藏富於樓的心態亦非港人以至中國人獨有。

當一世「樓奴」

磚頭的魅力不單令人甘願當一世「樓奴」,老竇嗰代「上車」比你容易、樓價節節上升,更會在老青兩代、有樓無樓人士之間造成巨大的財富分化(wealth divisions),引發深層次社會矛盾。

老畢唔係乜嘢「悲情派」,但有些數字不妨一談。投資研究公司晨星(Morningstar)做過統計,發現澳洲擁有自置物業人士的身家,佔該國家庭資產淨值總額高達94%;反觀「無殼一族」,佔澳洲人口三成半,惟在該國整體家庭財富中佔比僅5.6%。藏富於樓與財富分化,誰說不是一體兩面?

在鐘擺的另一端,德國人並非藏富於樓的信徒,喜租不喜買。根據彼得森研究所(Peterson Institute)2012年發表的數字,傳統上自置物業比率低的德國人,家庭財富中位數為5.14萬歐羅,不及有數據可稽的15個歐羅區國家平均數10.92萬歐羅的一半。

國富不等於民富

數據雖舊,可是2012年歐債危機如火如荼,風暴過去樓市復甦,今天德國跟其他歐羅區成員國的家庭財富中數位相差或許更遠。德國向來被視為歐洲第一富國,「歐豬」出事靠該國納稅人打救,惟國家富有原來不等於人民富有,西班牙、愛爾蘭樓市爆煲,班「窮親戚」識得搵你;雨過天青後,人哋又再藏富於樓,逐家逐戶計比德國人仲有錢!

講開藏富於樓,老畢想起同文方立祺兄早前說過的「牢籠效應」。方兄引述中產人士深圳寧南山對內地城市步入「香港模式」的不滿,當中提及「牢籠效應」概念。在此先摘錄幾句,再分享個人看法。

「牢籠效應」指的是如果一個城市經濟發展蓬勃,中高端工作機會不斷增加,必然帶來人口的上升,而此時由於規劃的原因土地供應受限,人們需要在有限的面積爭奪住屋、教育、醫療等資源,同時養育後代的能力大大減弱帶來生育率下降,亦激化了本地人和外地人的矛盾。

寧南山的話也許準確道出內地當前矛盾,但就如「藏富於樓」一樣,「牢籠效應」亦不見得中港獨有。《經濟學人》樓價指數覆蓋的22個環球城市,過去10年人口平均便上升了12%,這些額外人口主要來自經濟發展較落後、中高端工作機會較少的國內其他地區或海外。

矛盾激化各地皆然

倫敦人口中逾三分一並非英國出生,而外國出世人士佔多倫多人口比例更超過一半。本地人跟「外地人」矛盾激化,於全球許多大城市恐怕一般的難以避免。英國前外相約翰遜(Boris Johnson)脫歐立場跟首相文翠珊格格不入,上月憤然辭職後矛頭轉向房屋政策,指英國25至34歲人士10年前自置物業比例高達64%,今時今日降至39%,意味半數以上年輕社會棟樑無力上車。藏富於樓引發財富分化,在中港固然是熱門話題,於西方更演變成政治議題!

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