2018年6月2日
最近幫一間內地公司聘請了兩名負責人員(RO, Responsible Officer),可以說皆大歡喜,兩位RO都跟我們認識多年,以往在港資、中資對沖基金及投行打滾,每年人工增幅最多以10%為單位,今次大躍進式升職加人工,是值得慶祝的事。至於對公司來說,只要願意提拔,用比市價略低價錢,請到兩個懂營運、投資的資深管理人,如果將人才當成資源,這是一項非常划算的投資。
內地企業大舉進軍香港金融業,可能是筆者這代「後金融海嘯人」,職場上的大牛市,多得中央政府,把資產管理業集中在香港,令到人才忽然短缺,才提供黃金機會給香港從業員多一個選擇,否則坐困愁城,情況只會更糟。
商場翻新回報率超高
這間內地企業,下一個挑戰是立足香港,中國人最喜歡買樓,住宅炒到貴一貴,每年都有一定的新增供應,惟有港島區的全幢商業大廈,供應全然受限,就算想買,對家開出的價錢,比所謂的「市價」有溢價,真的有錢也買不到,所以香港做地主,確實是回報/風險最佳的資產類別。
眾多收租股之中,若論最為兇狠,必然是領展(00823)。記得筆者小時候,家住黃大仙竹園南邨,商場有很多小店,近日故地重遊,熟悉的小店幾近全軍覆沒,聽外婆講近日街市又再裝修,回家立即查看,發現並不屬於資產提升計劃之內,再細心研究,領展的目標,是每次翻新後ROI(投資回報率)達到15%以上,但其實近年經過翻新後,扣除動工期間的租金損失,以及翻新成本,回報率大都超過20%。
近年最厲害的是天水圍天慈商場,ROI達到37.7%,簡單來講,每次裝修後,都一定會大幅加租,否則哪來的投資回報?
加租到頂可出售套現
商場物業,如果以市值直接買回來, 租金回報從來都是2%至3%,只是如若用心經營,搞多幾次資產提升計劃,三五年後回報可能大升,而領展之所以成為股王,關鍵是靠着持有公營房屋商場,殖民地時代,這些商場的作用是滿足窮人生活所需,賺錢並不是主要目的。
領展現在的股東,是基金加散戶,並無一位控股股東,大地主雖然會計數,但由於是人,始終都顧面子,為展現風度,偶爾會網開一面,租金不會加到盡。反觀領展嚴格來說是一套交易系統,在規則之下賺盡每分每毫,筆者並非在批評領展是吸血鬼,專門吸食民脂民膏,凡事一體兩面,如果你是股東,自然歡迎公司自動波賺到盡,但是幫襯領展旗下的商場,哈哈!大家最好自求多福,因為這套系統還有必殺技,就是加租到頂點後,可以出售套現,至於往後的事?難道叫政府連出售的商場也回購?潑出去的水是收不回的。
作為終極資本主義企業,領展是無人能夠匹敵,就算港鐵(00066),始終也有政府持股,某程度上受制衡,所以作為一個投資專欄,當然會推介買入領展吧。
烏托邦資產管理
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