2018年5月12日
澳洲的地產基金協會4月底召開題為「新地平線:研究新地產機會」的年度會議。例如寫字樓、商場和物流資產等傳統地產資產類別,近年價格節節上升,租金回報率愈跌愈低,機構投資者亦因此開始關注非傳統資產類別,希望物色新的投資目標。
其實,物流資產在上世紀九十年代才被納入傳統地產類別。當時外國開始出現自動化倉庫,以機械人搬運貨物,物流商不再滿足於當時的貨倉資產,而需要另覓能符合機械作業要求的新產品,加上大型物流商因應這一波全球化,需要在不同國家開設物流中心,但親身興建物流倉庫風險或會太大,一些房託願意配合它們的發展,發展了「先出租,後興建」的模式,先與物流商簽下租約,再按要求興建物流倉庫,落成之後就由物流商長期租用。這方法解決了貨倉找不到租客的風險,令大型機構投資者都願意投資,結果物流貨倉就成為第三大傳統地產類別。
在上世紀九十年代,酒店業亦出現業權和營運分家,繼而令酒店資產逐漸為某些投資者所接受。1993年,原本同時為業主和營運商的萬豪酒店集團,將自己分拆為擁有資產的房託和擁有品牌的營運商。這策略為酒店業主剔走營運風險,令酒店物業更為機構投資者所接受。
3個新興資產類別
對於進取的機構投資者和服務他們的基金經理而言,尋找新資產的誘因在於機構化時候的樓價升幅。例如當日物流資產壯大,租金回報率就收窄至接近傳統寫字樓水平,在某些國家下跌了約2厘。換成樓價,這2厘的跌幅則變成了約25%的樓價升幅,而且這個升幅是來自物流資產的融資方法有變,獨立於大巿升幅。
因此,現時傳統資產升幅不小,機構投資者願意審視新提案之際,的確是時候思考在物流和酒店之外,什麼新資產類別可以得到一眾機構投資者接受。當然,這些類別會因應個別經濟體的情況而有所不同。在澳洲,上述的年度會議就選擇了3個類別:複數家庭住宅、學生宿舍和醫療設施。
其中,複數家庭住宅對我們香港人絕不陌生,實際就是全幢出租的服務式住宅。不過,外國家庭只要有經濟能力,一般都在婚後選擇獨立或半獨立屋,所以服務式住宅如何找到並留住較高級的客戶,就是要思考的問題。
學生宿舍亦為人熟悉。高等教育是澳洲最大的出口服務業,去年為經濟貢獻超過320億澳元,服務約80萬名留學生。
學生宿舍的面積較小兼配套不足,很難服務學生以外的住客群。因此,如何吸引學生絕對會影響資產的長遠價值。
各自面對不同挑戰
醫療資產的直接租客是醫院集團,沒有尋找租客的煩惱,但醫院最花錢的是各種專業儀器,部分如水、電、冷氣等不容易與建築物的磚頭分離;部分體積龐大,每次搬運都需要拆牆。如何界定各項花費屬於業主或是醫院便成為這產業的重心。
以上3個資產類別都有各自的挑戰,假如能夠克服,就有望成為機構級投資產品。長遠而言,甚或會有專項房託或基金出現,成為投資者的選擇。
作者為安泓投資的投資總監,負責管理公司所有投資項目。他為《信報》/信網撰文,與讀者分享投資見解。
(編者按:楊書健最新著作《投資房託全手冊》現已發售)
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