港不缺地缺願景新界利益難撼動

周一港股在不足千億成交之下挾升527點，在美國本周聯儲局議息、周五公布重要的非農數據前有此表現的確少見，但低成交下的衍生工具挾倉活動或促使港股波幅擴大。股市要等數據，不如說說樓市。

土地供應專責小組展開公眾諮詢，政府、政界、議員紛紛現身做騷，探劏房、去高球場抗議，盡量爭取曝光，這次諮詢政府說法是要凝聚共識，才過幾天時間，不同利益團體各自都在為本身利益寸步不讓，可見真要凝聚共識並不容易。

現在香港閒閒地一個上車盤都要400萬、500萬元，涉及土地、樓市的利益可以說得上是天文數字，持份者包括地產商及農地持有者利益非常龐大；同一時間，沒有物業的、租住物業的，過萬元租金只能租住市區蚊型樓，有樓者同無樓者本身就處於極端對立面，因此，一場大辯論就算是做騷也好，亦是必須的。

開發缺乏規劃房屋問題難解

香港地少人多，土地供應不足是廣泛被認同的觀念，然而，事實真是如此嗎？任教城市規劃多年、曾獲歐洲規劃院校聯合會（AESOP）頒發「最佳論文獎」的中文大學地理及資源管理學系教授伍美琴，卻認為香港不缺土地，只缺有願景的規劃，批評沒有規劃的土地開發，根本不能解決房屋問題。

香港的城市規劃到底有多粗疏？從開發率極低的新界土地可以得見。地政總署資料顯示，香港土地總面積為1106.3平方公里，其中香港島、鄰近島嶼及九龍共佔11.5%，即127.7平方公里，其餘88.5%土地位於新界、大嶼山及其他島嶼。根據《郊野公園條例》，郊野公園和自然保護區佔四成土地，即可使用土地面積實際有664平方公里，再扣除已建設的270平方公里（24.3%）土地之後，全港尚有約394平方公里可供發展，這些土地絕大部分位於新界，其中有不少是由私人發展商擁有，與鄉郊環境不協調的棕地。

新界土地欠規劃，一開始是源於港英政府逃避與新界利益持份者交涉，種下了棕地擴張的伏線，至1983年的「生發案」，當時鄉議局主席劉皇發旗下的「生發地產投資有限公司」，申請在掃管笏一塊農地上擺放建築鋼條遭政府拒絕，「生發」不服上訴至英國樞密院；法院終判政府敗訴，指地契只是描述土地用途，而非限制用途的條款，自此，政府再無法監管私人農地用途，導致大量農地轉作停車場、貨櫃場、回收場，成為了棕地。

至1990年代初政府修訂《城市規劃條例》，原計劃將《條例》引入新界，但遭鄉事派反對，故僅把《條例》適用範疇擴展至已獲「發展審批地區圖」覆蓋地區而非「分區計劃大綱圖」，令棕地變得更加「冇王管」。

據統計，在1983年至1993年間，位於新界的港口後勤及露天存貨用地，由276公頃倍增至560公頃；往後20年間，新界棕地不斷擴張，至2015年的棕地面積已多達1192公頃。至於發展局提交予土地供應專責小組的文件也估計，目前本港有約1300公頃棕地。

專責小組18個土地選項的可建單位數量，當中棕地極具發展潛力，預計可興建17.9萬至35.6萬個單位。不過，對特區政府而言，這似乎並非增加土地供應的首選；從發展局文件可見，當局既擔心動用《收回土地條例》向私人發展商收地的過程冗長，又指棕地分布零散、難以逐幅發展、開發成本高昂。

從供應來看，香港似乎並不缺地，只是被霸佔在少數人手上，那需求面又如何？

藉租管空置稅控制投資需求

根據2015年運輸及房屋局有關房屋的資料，香港住宅單位的數目約267萬個，其中118萬是公營房屋單位，大約78萬公屋和39萬居屋。私人永久性房屋單位為149萬，其中至少有110萬為私人房屋，其餘的是其他類型房屋，如別墅、新型村屋、磚石蓋的建築物，以及已經補地價可以在公開市場買賣的資助單位。

香港2016年的總戶數大約是250萬戶，2015年全港房屋單位總數約267萬，加上1.46萬個私樓落成量，反映全港單位比起全港總戶數要多出約18萬間。總括來說，香港的公屋和居屋單位數量，分別比戶數多了約1.8萬和2.1萬個。至於私人房屋單位，則多了14.7萬個以上，多出來的，可以簡單歸納為空置單位。

空置單位的出現部分源於投資需求，部分則由於業主認為將物業租出的成本效益不高，倒不如空置等升值，筆者早前提到空置稅及租管是解決房屋問題的有效方法，惟此並不在政府考慮範圍。

要動新界土地持有者的「乳酪」，一定要靠全港社會向政府施壓，這場大辯論一開始就看到持有龐大利益持份者用各種渠道發放不實訊息，港人該好好認識問題、「勤」於發表意見。