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2018年3月24日

陸永 財經coffee

內房股滄海遺珠

香港房地產商要走到國內發展並不容易,其中一隻大股東不斷增持,過去2017年及2018年表現亦相當勇猛的股票,就是路勁基建(01098)。其實,筆者去年中亦有提及過此股,路勁基建大股東是惠記集團(00610),惠記大股東是單氏兄弟,而惠記旗下另一上市公司是利基控股(00240)。路勁基建去年一度計劃分拆公路業務上市,可惜最終因價錢不合而失敗。

路勁基建1996年上市,當初一直以公路業務為主,開展公路業務主要因為盈利高。想當年,中國受宏觀調控影響,好多道路停工爛尾,因此給予投資方的條件都很好。後來,交通部資金充裕,經營公路毛利下降,路勁基建亦走新方向做地產。照道理,路勁基建亦想分拆公路業務,但失敗所以擱置。

話說回來,今次大股東不分拆都是想善價而沽,保守估計以當時下限價格上市,路勁基建分拆公路業務市值可達62億元,路勁基建持有75%,亦即是47億元左右,佔該公司現時117億元市值40%左右。

查閱公司年報,現在路勁基建97%收入及80%溢利來自於房地產,2017年於房地產的銷售大概250億元,2018年相信將超過300億元。因此,不計及公路業務的分部溢利,2018年保守計房地產項目的溢利也可以近30億元,市場對房地產的估值扣去公路業務只有70億元,市盈率不到3倍。路勁基建由2004年開始從廣州發展第一個地產項目,今天已發展成為全國地產商,實力不容忽視。

設地產基金進可攻退可守

相對於其他國內地產商,路勁基建於發展時在借貸方面明顯比較保守,但對比香港現金牛的本地地產商就較進取。作為一個進可攻退可守的方法,地產基金不失為一個好方法,該公司非常懂得使用資本市場的力量,尋找國內有資金但沒有投資途徑的人,配上小型地產商有地但沒資金,銀行業不肯放貸,透過合作達致雙贏。這方法不但可以減少自己資金投入,又可加快發展部署。

香港市場中,路勁基建亦是使用差不多的方法,就如凹頭的地,地價便宜的話就獨資。黃竹坑的地皮地價貴,就和平保(02318)合作,黃金海岸就和深控(00604)合作。

筆者之前也講過,國內房地產實際利潤不好,主要是稅負重。假設能買到便宜的地塊,假設有50%的盈利,但原來毛利超過一定的幅度後,國內的土地增值稅已經到60%了,剩下的40%還要給25%的利得稅,最高的毛利只有30%,所以純利就更低。這是其中一個令很多香港的地產商從國內轉回香港,主力發展香港的原因,因為在一番功夫後盈利不多,實際上很多盈利都交了稅。

路勁基建在香港有優勢,母公司惠記旗下有建築公司利基,公司在香港有經驗,在成本上比其他公司好,有錢賺「大陸幫」自然願意合作。

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