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2018年3月20日

麥寶龍 解牛集

為樓市減壓刻不容緩

本港樓價持續22個月飆升,政府對此束手無策。過去5年間推出遏抑樓價的辣招,從目前樓市現狀看,完全不見成效。反而辣招對二手市場的交易流轉造成阻礙,導致一手市場樓價更恍如脫韁之馬。如今地產商、物業代理、市場分析員一致估計今年樓價將繼續向上,大眾預期樓價只升不跌的扭曲取態早已形成。但其變化所產生的潛在風險卻極具破壞性,筆者認為政府必須盡快處理,及早化解爆煲危機。

據統計數字,自2008年金融海嘯後至今,本港樓價升幅達1.8倍,同期受薪階層的收入增幅只有43%,由此可見,樓價已完全脫離市民的負擔能力。若任由樓價狂飆不息,不僅令受薪階層購買物業變成「徹底空想」,若不幸金融市場出現系統性風險而引發樓價急瀉,地產發展和銀行體系都會受到巨大衝擊,禍及香港整體發展。

認清物業需求本質

本文擬對當前非理性亢奮的物業市場作出分析,冀拋磚引玉,引發更多集思廣益討論。影響樓價有四項主要因素,包括一、需求;二、供應;三、資金的流動(主要體現在利率變化);四、期望管理。筆者於下文逐點作扼要討論。

先談需求問題。地產發展商喜用剛性需求來描述置業者對物業源源不絕的需要;政府則以需求殷切來形容市況。筆者覺得,兩者所講的需求都很籠統含糊,沒有清晰指出對樓房的需求究竟所指是何物,是自住需求還是投資需求?

當然,物業可以用作居住,也可視為一項投資。據今年1月中旬政府統計處出版的《2016年中期人口統計主題性報告:居於分間樓宇單位人士》報告指出,全港有逾9萬個劏房,20.9萬人居住,而人均居住面積僅有56.5呎,一家幾口困於劏房,觀乎上述種種情況,政府到底應解決物業的自住需求問題或是投資需求問題?相信上述數字已給讀者一個很清晰的答案。

自住為第一屬性

筆者堅信物業的第一屬性是自住,然而,房屋政策對物業為居的要旨似乎沒有清晰的導向。相對上世紀七十年代,當時政策提出的「十年建屋計劃」,清楚指向解決市民的居住問題,而且,當時的置業自住階梯也很清晰。

目前,政府提出的置業階梯究竟是鼓勵置業的自住階梯或是投資階梯?政策目標模糊不清,甚至表裏不一。「白居二」、「綠置居」、「港人港地」等發展項目,物業售價跟市價掛鈎,即使以市價七折出售,究竟有多少受薪一族能夠負擔動輒數以百萬元計的首期?即使最終能扶助市民成功「上車」,在沉重又漫長的按揭期間,政府又有多少道德責任保障避免他們淪為負資產族呢?

如果政策目標是去解決市民的自住問題,理應重回「廉租屋」,即以公共房屋為主導的房策。至於資助出售房屋計劃,物業售價不宜跟市價掛鈎,應採用市民的負擔能力作為定價標準。在這個基礎上,綁定物業自住的屬性,而在出售條件上,把禁售期延至10年、20年,甚至「綠置居」只能用作自住,購入後禁止業主出租出售。

發展商銷售手法值得商榷

近期,有發展商就旗下新樓盤推出年輕人置業計劃,向買家提供高達樓價92.5%按揭貸款,並代繳印花稅等,使買家可以低門檻「上車」,自置居所,而非炒賣投資,故設有5年禁售禁租期。筆者無意探討個別地產發展商如此進取的銷售策略,但解決自住安居而非投資的購置需求,在政府出售「綠置居」等供應時,禁售禁租的做法也有參考作用。

如果房屋政策目標以物業自住屬性為圭臬,則置業者購買第二套樓房時,是否可以通過若干政策措施,對物業投資屬性的需求,提升其成本,例如,取消按揭,或者在稅務上,對業主第二套物業──這些偏離自住屬性需求的物業,增加其擁有成本,如徵收物業增值稅。

此外,發展商加推加價的做法值得檢討。目前,發展商把物業分期出售,每期出售限量單位,售罄後再推出第二期物業,隨即加價發售,這種加推加價不斷鞏固樓價只升不跌的神話,向市場釋放出「早買早享受」和「早買總比遲買好」的訊息。因此,政府是否可以考慮,在賣地條款中,對加推加價做法作出合理的限制?

另一方面,按金管局就物業按揭貨款業務向銀行所發出的指引,現時1000萬元樓價以上的住宅物業,樓按只可做五成;1000萬元樓價以下,亦只可做六成。雖然按揭證券公司可提供九成按揭,但此只限於400萬元樓價以下的住宅物業。市民如欲在二手物業市場購買中至大價樓,便需要先預留數百萬元現金作首期。可是政府卻容許發展商為一手樓業主提供「發展商二按」,為一手樓市場交易助燃!政府對物業所持的需求管理措施,為何有一、二手市場之別?

可考慮引入空置稅

在賣地方面,由下季開始,政府批出標書後約4個星期,會公布其他入標者的出價,有助提高地價形成的透明度,筆者認為政府早該實施此措施。

至於資金流動的問題,基於香港實行聯繫滙率,加上本身是一個小型開放經濟體,沒有外滙管制,過去幾年美國實行貨幣量化寬鬆政策,全球資金泛濫,香港的利率也處於相對低水平,因此,關於資金流動影響樓價變化的因素,無法主動作出改變。但是,在期望管理方面,政府是可以有所作為的。

在稅務方面,除筆者過往建議開徵資本增值稅外,另一個值得討論的稅務安排,是設置物業空置稅。當發展商建成或業主購入樓房後,卻在一段時間內(各地政府釐定為半年至兩年不等)又不用作銷售、自住或出租,靜待其升值,其實是在浪費社會資源。因此,徵收物業空置稅,其實是對浪費社會資源的「罰款」,政策亦有合理性。

本港學者推算,2017年4月香港住宅物業的空置率大概是6.5%,相比同年的倫敦1.7%、巴黎為7.5%、溫哥華6.5%、多倫多4.5%,當中,空置率的高低見仁見智。然而,巴黎、溫哥華等地都有向空置物業徵稅,雖則多倫多沒有空置稅,但對空置物業,即取消業主原可享受的物業稅寬減,變相增加空置物業的空置成本。

因此,政府是否也可以從物業空置稅的政策本質,引入措施減少浪費土地房屋如此寶貴的社會資源?在期望管理上,讓市民感到政府真的切切實實在遏抑樓價與市民收入高度脫節的痼疾,對樓價未來的合理發展注入信心。剛巧財政司司長於上周四向媒體透露,現時整體空置率大概百分之三點多,政府正研究如何釋放空置單位,空置稅是其中一個考慮。筆者十分歡迎司長此項考量。

發揮期望管理作用

筆者期望,香港政府能透過改善供需的一些政策措施,冷卻本地亢奮的樓市。在期望管理上,提出切實的政策方針,給市民對樓價未來能夠合理發展注入信心。目前,樓價飆升之勢,就像一個壓力煲不斷地在升壓,一旦爆煲,勢必波及銀行和發展商,而業主市民也受到魚池失火之殃。故及早處理本港樓價瘋狂飆升的是首要的社會民生問題,刻不容緩。政府必須在樓房自住為第一屬性的基礎上,制訂具體可行的房屋政策,打破「頭痛醫頭、腳痛醫腳」,而根治藥方完全茫無頭緒的困局。

本文由科大商學院傳訊部筆錄,麥寶龍博士口述及整理定稿

作者為香港科大商學院會計學系高級講師

 

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