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2017年12月1日

葉秀亮 宏觀視野

香港樓市長短期問題

本文將先指出香港樓市的一些長短期問題,從而點出香港經濟管理水平,已低落至不得不重新大幅調整的水平。首先要指出的是,不能處理好樓市,任何經濟發展也屬徒然。自夏鼎基爵士後,香港財金班子的經濟理論和知識水平每況愈下,以至在九七前出現產業北移時並沒有如新加坡般提升其產業結構, 九七後香港已幾無工業可言,並缺乏經濟增長點。

猶幸相對精明的新任特首林鄭已聽出創新科技是可發展一環,最終能否成事也要看是否能用人得宜以及實際發展。由於香港市場太小,能否發展出一些企業進入中國,甚至世界市場,將是成敗關鍵。

筆者要指出的是,即使有幸成功,若政府沒能力理順樓市結構問題,一切也屬徒然。類似情況其實已在過往發生,猶記1997至2003年香港樓價暴挫引發的金融風暴和經濟嚴重衰退,導致失業率升至8.7%,就業不足率升至3.5%,好人但不大精明的董建華還在說搞高科技,而香港的財金班子也沒一個能提出有效減低失業率和提供經濟增長點的產業政策(反而一些非財金部門卻能做了一點有效的勞工培訓工作,如陪月婦和其他一些要認證的工種之誕生)。

筆者遂在《信報》撰文,解釋當時香港沒條件搞高科技(現在可能有條件了),但可發展屬高就業、高增值的旅遊業,並把文章寄給較精明的梁錦松,而梁錦松也不負所望,推動了當時旅遊業的起始發展(也搞了CEPA),以至最終協助了香港就業率逐步回升,可以說,當時的就業情況也是萬般艱難。

不幸的是,善於搞辦公室政治和扮識經濟的曾蔭權其後卻一任樓價飛升,發展旅遊業所帶來的收益最終被轉化為推升樓價的柴火,以至市民一方面沒有感受到旅遊業發展的好處(好處只落入地產商、炒樓者和旅遊業者之處),另一方面又須忍受大批中國旅客湧境所帶來的不便和物價上升,從而成了現今中港矛盾的一個重要底因。

另一個例子是,八十年代中至九七年間,港人在中國改革開放上賺了很多錢,並把部分滙回香港買樓和買股票,而當時香港的財金官員一方面不懂聯滙制的局限,另一方面又不懂如新加坡般將這些新增基礎貨幣抽掉以投資海外,以至香港樓價股價飛升,造成當時的產業空洞化、資產泡沫和九七後長達7年的經濟嚴重衰退。

多任庸官累港

而在這系列事件中,不少炒樓的由於不懂收手,結果是食完魚翅撈飯後又破產,而精明的三大地產商卻是此系列事件的最終得益者,以至資產暴漲至遍及香港各行各業、遍及中國,長和系更持有大量海外資產(當時信和的黃志祥因在藍灣半島過勇,卻差點沒頂,猶幸中銀出手,才渡過難關並發展至現今水平;而新世界的鄭裕彤好像也須重新披甲上陣)。

行文至此,筆者亦有感而發,在早前「佔中花怒開,泡沫暗中抬;昨夜洪方退,今朝火又來」一詩後,又寫了如下兩首唐詩:

《哀香港》之二

泛民建制吵昏天,綠衞紅兵盡糾纏;

一朝樓價千峰下,滾滾循環治不完。

《哀香港》之三

治不完兮治不完,女媧無力補崩天;

橫眉怒記庸官禍;細揭沉疴二十年。

滾滾循環就是指筆者在3月27日的《信報》文章所列的一系列惡性循環,女媧當然是指李嘉誠口中的女媧。

現今樓市另一問題是居屋定價過高,若樓價日後一如筆者所料跌六成至七成半,那屆時上街遊行的就不止私樓業主,也包括現今以七折買入的新居屋業主,即使樓價只跌五成,這些新業主也會上街遊行。筆者在新加坡報章發表並已被採納的建議,是居屋(即新加坡組屋)應只參考建築成本和市民支付能力,切忌以市價打折定價,否則私人發展商將可透過指標性效應,拉高二手私人樓價、二手居屋價之後,進一步可拉高新居屋的價格,以至發展商可以極小量的私樓單位拉高全城所有公私營單位樓價。

居屋定價過高

相反,若新居屋只參考建築成本和市民支付能力,若計劃的居屋夠多(如市民只需等三四年),將足以牽制二手居屋、二手私樓,甚至新私宅的樓價。當然,這裏的前提是新居屋的計劃量要夠多。

若新居屋的計劃量不夠,那當然是私樓價對居屋價產生指標性效應,而這裏就出現一個問題,在現今居屋計劃量不夠多的前提下,白居二將意味轉手的二手居屋,將因私樓價對居屋價的指標性效應,不急速向私樓價格靠攏,亦即二手居屋價會急升。嚴重的甚至會造成新一輪炒風,即二手居屋價急升,拹助推升新私樓價,以至較高私樓價又再拉升居屋價。

其實,筆者上述的指標性效應論述,自07年至今已多次在《信報》與《明報》發表過,也在經濟學術期刊有關香港和新加坡樓市泡沫的文章發表過,你說一般人不知不出奇,但香港財金官員與智囊竟無一人能在事前對特首和財政司作出適當提示,其實已反映其理論基礎嚴重不足。

相反,新加坡財金官員對筆者有關指標性效應、辣招不是這麼辣、樓市泡沫在孕育期、發展期和最後期特性,和新加坡滙率制度的論述,卻相當清楚(不懂會被視為不懂經濟)。究其原因,是新加坡有一些足夠水平的財金官員,並會相互討論造成一定的認知環境與風氣。而這些具經濟學博士訓練和足夠經濟政策歷煉與篩選的「足夠水平」新加坡財金官員,其後也能自我研製一些相當有效的遏抑樓市政策,致使本來已不大的新加坡樓市泡沫,縮小至頗為安全的水平。另一方面,香港財金官員只有能力抄新加坡自我研製的第五輪和第七輪遏抑措施,但一不能直接抄新加坡最有效的第八輪TDSR(總償債率)措施,就因不懂適度調整使用,而讓香港原本已大的樓市泡沫再度急漲。

訂B計劃抗逆

上述討論意味兩點,其一是特首與財政司切莫誤以為現今財金班子和智囊有能力處理現今樓市泡沫,又或者在泡沫爆破時能減少其後金融風暴,經濟嚴重衰退,甚至對沖基金來襲的殺傷力,慎防有些人講到自己好叻,到時又交唔到貨。除了預早制訂一系列抗逆措施,還要有B計劃,和多聽其他專家意見,看看這些抗逆措施是否足夠。

其二是,香港自夏鼎基爵士之後乏善足陳的經濟發展措施和新加坡自吳慶瑞博士之後的良好經濟發展措施,香港現今龐大樓市泡沫和新加坡現今相對安全的樓價,主因新加坡會挑選一些具經濟學博士理論基礎的人,加以政策歷煉琢磨後賦予重任,而香港在選人時則完全忽視其理論基礎。當然,這些人會說「醒」字最重要,但市民和特首須知道,這其實是這批既得利益者的藉口,和用作排斥異己的絕招。

筆者想在此澄清的,上述意見是從香港福祉着想,並無私人利益考量,原因是筆者在樓市和股市已贏到開巷,已到不求名利地步,而且近年體力已不復當年勇,只想多活幾年和好好享受人生,根本無意求官。但始終仍有三十多年經濟政策鑽研心得和深厚理論基礎,可幫助挑選具足夠經濟理論基礎的年輕人,使其能透過政策歷煉而成為香港未來的經濟管理者。

當然,現在或許不會有許多人響應筆者此一志願,但當香港出現無可避免的樓市泡沫爆破和後續金融風暴,支持的人就會愈來愈多,而筆者會一直講,講到革命成功為止,希望最終不用叫兒子「家祭毋忘告乃翁」。

作者為新加坡南洋理工大學經濟系副教授

 

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