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2017年10月13日
報載尖沙咀彌敦道上「吉舖」愈來愈多，當中以柏麗大道為最，「吉舖」比例近一半，有舖位更丟空超過兩年。報道最有趣者，不是有舖位減租也租不出，而是有業主寧願丟空，也不願大幅減租，甚至有反向叫加租的。有錢都不要，業主心裏到底在想什麼？
阿當史密斯的《原富論》指出，有莫不有利己（self interest）之心，業主丟空不是因自負或愚昧，只是不想撿了芝麻，丟掉西瓜。
做生意不免借錢，做地產生意亦然。銀行估算舖位價值，很大比重便以租金作參考。收50萬元租金一個月，舖位估值隨時過億。減租一半，舖位估值便隨時減半。為了幾十萬，而令資產隨時減值幾千萬。換了你是業主，你會這樣做嗎？
估值不只影響信貸額和銀行會否call loan，亦會影響潛在出售價格。如我是業主，即使零售麻麻，也寧願說未找到合適租戶，而不願大幅減租。已供斷的舖位，壓力固然較輕，拿了去抵押貸款的，更是決不可減。業主或許不是嫌錢腥，而是不想影響信用限額而已。
那麼業主們能如願嗎？零售跌了一年多後，近月終於喘定，但這個數字並非最準確，因為街舖多做自由行生意。過往內地旅客蜂擁而至，街舖租金升得也最急。隨着自由行開放的地方愈來愈多，和海外網購愈來愈容易，未來即使零售數字沒倒退，也可能是本地消費增加，而自由行消費下降。
同樣有關的，是美國聯儲局「縮表」，會不會讓利息上升？低息環境使資產估值上升，相反利息上調的話，資產估值難免打折扣。
QE和自由行支持香港經濟許多年，但世間事物每分每秒都在變化。收租股和本地零售股過去10年是市場寵兒，但投資者應該開始關注下一個投資主軸了。
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